〔베이비부머〕인구감소로 나타날 부동산시장 변화

〔베이비부머〕인구감소로 나타날 부동산시장 변화

 

인구감소로 나타날 부동산시장 변화2019년부터 인구 줄지만 가구수는 늘어
美ㆍ日 35~54세 인구 정점찍은후 집값 하락
수급이 더 큰 변수 …`대세하락`진단 일러

 

지난해 말 서울 강남 3개구를 중심으로 거래량이 늘어나면서 침체빠졌던 부동산시장이 바닥을 친 것 아니냐는 기대감이 높아지고 있다. 

전문가들 역시 올해는 집값이 회복 기조로 접어들 가능성이 높은 것으로 전망하고 있다.
하지만 `부동산으로 돈 버는 시대는 갔다`는 공감대 역시 폭넓게 확산돼 있다. 부동산 급등 전망에 제동을 거는 핵심 요인은 인구 감소와 고령화다.

저출산 현상이 지속되고 있고 2019년부터는 총인구가 줄어들기 시작한다. 생산가능인구(16~64세)는 2016년 정점에 이른 뒤 감소할 전망이다.

총인구 못지않게 부동산 시장에 영향을 주는 주요 변수인 주택 주 수요층, 즉 35~54세 인구는 지방에서 2009년부터 이미 줄어들기 시작했고, 수도권에서는 2018년부터 감소할 것으로 추정된다.

1955~1983년 사이 태어난 베이비붐 세대 은퇴가 본격화하면 주택 수요는 더욱 줄어들 수 있다.
전문가들은 일본과 미국에서도 베이비붐 세대 은퇴와 함께 부동산 수요 감소와 토지 가격 하락이 나타났다는 점에 주목한다.

일본 토지 가격은 40~59세 인구 비중이 줄어들기 시작한 이후 하락 추세를 이어가고 있고 미국 역시 40~59세 인구 비중이 2006년 정점에 도달한 이후 2007년부터 집값이 하락했다.

 

하지만 `인구 감소=집값 하락`이라는 단순 논리에 반대하는 의견도 만만치 않다.
인구 감소는 부동산 시장에 영향을 주는 장기 변수임에는 틀림없지만 단기간에 급격한 수요 위축 현상은 나타날 가능성은 크지 않기 때문이다.

우선 수도권은 35~54세 인구 증가세가 지속되고, 주택 수요의 기본 단위인 가구 수는 2030년까지 계속 늘어난다.
34~54세 인구는 2020년까지 총 인구의 33%를 차지할 것으로 추정된다. 실수요층 인구 비중이 30% 이상을 차지한다는 것은 주택 수요가 지속됨을 의미한다.

인구 구조만으로 부동산시장을 설명할 수 없다는 주장도 있다.
특히 단기적으로는 거시적인 요인보다는 지역별 수급에 따라 가격이 움직이는 경우가 많다.
부산은 2030년까지 인구가 50만명이나 감소할 전망이지만 지난해 집값은 11.5% 상승했다.

인구구조보다는 최근 주택 공급이 급감했던 수급 변수가 더 크게 작용한 것이다. 

 

 

통계청 2007~2009년 서울시 인구 변화 추이에 따르면 3년간 서울 인구는 총 16만3141명 줄었지만, 강남권은 8만5048명 증가했다.
서울 인구는 줄어도 거주 편의성이 높은 지역에는 주택 수요가 커지고 있다는 방증이다.
이 때문에 먼 곳을 바라볼 때 사용해야 할 망원경(인구구조)을 현미경 쓸 곳(단기 부동산 전망)에 써서는 안 된다는 지적도 나온다.

김광석 스피드뱅크 리서치센터 실장은 "인구가 줄어도 2030년까지 가구 수는 늘어나는 것으로 추정되기 때문에 급격한 가격 하락보다는 안정세가 지속될 것"이라고 전망했다.
부동산 가격 급등에 따른 차익 실현 기대감이 낮아지는 것과 비례해 수익형 부동산 인기는 높아질 가능성이 높다.

[이은아 기자 / 박지윤 기자]