⊙‘신축 Vs 구축’ 아파트 가격 격차

⊙‘신축 Vs 구축’ 아파트 가격 격차는 얼마나 날까?

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최근 수년간 새 아파트에 대한 열망이 주택 가격을 높여가는 양상을 보였습니다. 보다 개선된 편의시설과 최신 트렌드에 맞는 인테리어, 그리고 넓은 지하주차장, 3베이 혹은 4베이 구조의 보다 넓은 구조의 평면 등 기존 80~90년대 아파트와는 차별화된 신규 아파트의 장점은 보다 많은 수요를 발생시켰고, 그 결과 주택 가격에도 반영이 되었습니다.

 

사람들은 신규 아파트를 열망했지만, 수요 대비 충분한 공급이 이루어지지 못해 더욱 신규 아파트의 가격 프리미엄은 높아져 갔고, 분양가 대비 수억씩 오른 프리미엄이 이를 반증하고 있습니다.

 

더불어 신규 아파트에 대한 사람들의 열망이 높아지면서, 향후 신규 아파트로 변모할 수 있는 재건축 아파트까지 그 투자가치는 높아져 가기 시작합니다. 어쩌면 현 주택시장의 문제는 사람들의 욕구를 충족시켜줄 수 없는 현실 속에서 주택 가격이 양극화를 거치는 과정 속에 있는 것 같습니다. 그럼 과연 신규 아파트와 구축 아파트 간에는 어느 정도 가격 격차가 발생되고 있을까요?

 

이 부분을 짚어보기 위해서 서울 및 각 광역시들을 기준으로 준공연차 별 그리고 면적대별 거래량을 분석해보았습니다.

 

* 분석 기준 : 국토교통부 실거래가를 기준으로 2018년 7~12월까지 거래된 거래량을 전수 조사하여 산출

* 자료 기준일 : 2019년 1월 22일 국토교통부 실거래가 공개 기준

* 실거래 신고의무기일 60일의 갭으로 11~12월 거래량이 아직 모두 취합된 상태는 아님

* 본문에서 표기된 면적은 모두 전용면적 기준으로 표기됨

 

1. 서울시

서울시 기준 2018년 7~12월까지 국토교통부 실거래가에 등재된 아파트 거래량은 총 35,357세대로 나타납니다. (2019.1.22 기준) 이 중 가장 많은 거래량을 차지하는 준공연차는 2000~2009년 사이 준공된 아파트로 총 13,294세대가 거래되었고, 그 다음으로 많이 거래된 아파트가 90년대 준공된 아파트로 총 10,298세대로 나타납니다.

 

 

 

반면 2010년 이후 준공된 아파트의 거래량은 총 5,272세대로 서울 전체 거래량의 14.9%에 불과합니다. 이는 서울에 아파트 공급이 집중된 시기가 1990년부터 2009년까지로 나타나기에 발생되는 현상입니다. 즉, 거래량이 많다고 해당 시점에 준공된 아파트가 인기가 많았다는 것을 보여주지는 못합니다. 신규 아파트의 선호도를 측정해보는 가장 좋은 방법은 아무래도 가격 격차가 아닐까 싶습니다.

 

먼저 구 30평형대(전용 83~84.9㎡) 기준 2010년 이후 준공된 신규 아파트의 평균 거래가는 약 9.2억으로 나타났습니다. 반면 1990년대 준공된 아파트의 가격대는 이보다 약 3억이 낮은 6.1억에 거래되고 있습니다. 그러나 1980년대 준공된 아파트는 다시 가격이 높아져 약 8.5억에 거래가 이루어지고 있으며, 1970년대 준공된 아파트는 신규 아파트보다 약 1.8배 높은 16억에 거래되고 있습니다.

 

이는 바로 준공년차 30년이 넘어간 아파트들에 대한 재건축 기대심리가 반영되어 나타난 현상입니다. 따라서 어쩌면 이 재건축 대상 단지에 대한 투자 역시도 서울에 부족한 신규 아파트에 대한 대기수요라고 생각해야 하지 않을까 싶습니다.

 

이런 현상은 면적이 커질수록 심화됩니다. 1990년대 준공된 135㎡ 초과된 초대형 평형의 경우 최근 준공된 아파트들의 평균 거래가가 약 25억으로 나타나는데 반해 1990년대 준공된 아파트는 불과 10억에 거래되고 있어 2배 이상의 가격 격차를 보이기도 합니다.

 

따라서 지난 주택 시장의 가격 상승이 단순 투기에 의한 것이었다고 생각하기보다는 부족한 신규 아파트에 대한 사람들의 열망이 주택시장에 가격이 반영되어가면서 나타난 현상은 아닌지 고민해볼 필요가 있을 듯싶습니다.

 

실제 2018년 큰 폭의 가격 상승을 주도한 아파트들의 준공연차가 신규 아파트 아니면 재건축을 앞둔 아파트라는 측면에서 현재 시장을 안정화시키기 위해서는 시장의 욕구를 어느 정도 충족시켜주어야 할 필요가 있을 것 같습니다.

 

그럼 이러한 현상이 과연 서울에서만 나타나는 현상인지 살펴보도록 하겠습니다.

 

* 주1) 위 표에서 56㎡ 미만의 초소형 규모의 경우 오히려 2010년 이후 준공된 신규 아파트가 구축 아파트보다 낮은 가격에 거래되는 것으로 나타나는 현상을 보이는데, 이는 2010년 이후 전용 면적이 오피스텔 수준으로 낮아진 도시형생활주택의 공급을 장려하면서 나타난 현상임

 

* 주2) 1969년 이전에 준공된 아파트 가격은 다시 가격이 현저히 낮아지는 현상을 보이는데 이는 해당 아파트 중 재건축이 불가능한 아파트들이 많이 포진되어 있어 나타나는 현상으로 볼 수 있음

 

2. 대전광역시

다음으로 대전광역시의 아파트 평균 거래가를 살펴보면 30평형대(전용 83~84.9㎡) 기준 2010년 이후 준공된 신축 아파트들의 평균거래가는 3.7억으로 나타납니다. 그러나 준공연차가 오래된 아파트로 가면 갈수록 가격대는 낮아져 1970년대 준공된 84㎡ 아파트의 평균 거래가는 1.5억까지 낮아지죠. 동일면적 대에서 가격 격차가 2배 이상 나타난다는 것을 볼 수 있습니다.

 

 

135㎡를 초과하는 대형의 경우 1980년대 준공된 아파트가 3.1억에 거래되고 있는데 반해, 2010년 이후 준공된 아파트의 가격은 7.5억에 거래되고 있어 2배 이상의 가격 격차를 보이고 있으며, 1980년대 준공된 구 50평형초과 아파트(3.1억)를 매각하더라도 최근 준공된 구 30평형대 아파트(3.7억)도 사지 못합니다.

 

대전의 경우 서울과 같이 재건축에 대한 기대심리가 상대적으로 높지 않다는 것을 보여주는 단면이기도 합니다. 물론 이러한 현상은 대전광역시와 인접하여 세종시에 신규 아파트가 대규모로 공급되어 나타난 현상으로도 해석이 가능합니다. 하지만 세종시의 신규 공급이 줄어드는 시점에서는 대전의 재정비 사업 역시도 속도를 내는 시점이 나타나지 않을까 생각됩니다.

 

3. 광주광역시

광주 광역시 역시도 84㎡ 기준 1980년대 이전 준공된 아파트 평균거래가는 1.8억으로 나타나는데 반해 신축 아파트의 평균 거래가는 3.7억으로 나타나 2배 이상의 가격 격차를 보이고 있습니다. 국민주택규모를 초과하는 85㎡ 초과 면적대에서도 동일한 현상을 나타내고 있습니다.

 

그리고 광주광역시 역시도 1980년대 준공된 국민주택규모 초과 아파트를 매도하더라도 2010년 이후 준공된 84㎡의 아파트를 매수하기는 어려운 현상을 나타내고 있는데, 이러한 현상은 유독 광주에서만 나타나는 현상이 아니라 많은 지역에서 나타나는 현상이라고 보실 수 있습니다.

 

4. 대구광역시

대구광역시의 경우 서울과 비슷하게 1980년대 이후 준공된 아파트들의 평균 매매가격이 1990년대 준공된 아파트 보다 높아지는 현상을 보이는데 서울과 마찬가지로 1980년대 준공된 아파트들의 재건축이 활발히 진행되면서 나타나는 현상이라고 볼 수 있습니다.

 

 

대구는 서울과 마찬가지로 20년차 안팎의 아파트가 가장 인기가 없는 곳으로 나타납니다. 더욱이 84㎡와 135㎡간의 평균 거래가 격차도 서울 다음으로 2번째로 높은 지역으로 나타납니다. 84㎡의 아파트 평균 거래가는 3.3억인데 반해 135㎡를 초과하는 초대형 평형의 평균거래가는 약 7.6억으로써 2배 이상의 가격 격차를 나타내고 있습니다.

 

사실 이는 대구의 대형 아파트가 주거선호도가 높은 수성구에 몰려있기에 나타나는 현상으로 해석 가능합니다. 서울 역시도 대형 아파트가 서초구 및 강남구 등 주거 및 학군선호도가 높은 지역에 몰려있어 나타나는 현상이죠. 실제 본문에서는 광역시라는 큰 틀에서 분류를 한 자료로써, 조금 더 구체적으로 지역 분류 시 2배 이상의 가격 격차가 발생되는 지역은 그리 많지 않게 나타납니다.

 

5. 부산광역시

부산광역시 역시도 1970년대 준공된 아파트들을 중심으로 재건축 진행이 활발히 나타나고 있습니다. 오래된 구축 아파트의 거래가가 2010년 이후 준공된 신축 아파트들의 거래가보다 높게 나타나는 곳은 서울과 부산이 유일한 것으로 보입니다.

 

 

84㎡ 기준 2010년 이후 거래된 아파트 평균거래가는 4억인데 반해 1970년대 준공된 아파트들의 평균거래가는 약 5억으로 나타나고 있습니다. 서울과 마찬가지로 부산에서 재건축 아파트들에 대한 열망이 높은 이유는 바로 구도심지에 생활 인프라가 몰려있기 때문입니다. 또 한 가지 서울과 부산이 유사한 점은 교통체증이 심하게 나타난다는 점입니다

 

이런 부분들이 직주 근접의 욕구를 자극시키고 주택시장에 가격이라는 부분으로 반영되어가고 있는 것입니다. 이렇듯 각 지역별 주택시장의 대략적인 분위기를 알게 된다면 각각의 지역별 특징에 맞는 내 집 마련 전략이 다르게 만들어질 수 있을 것 같습니다.

 

이상으로 서울 및 기타 광역시의 준공년도별 그리고 면적대별 가격분포를 살펴보았는데요, 다음 글에서는 준공년도별 그리고 면적대별 어떤 곳에서 가장 가격이 높게 상승했는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

2019.01.25