⊙수용되는 땅에 투자하면 하수라고?…

⊙수용되는 땅에 투자하면 하수라고?…

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"빠른 수익실현에 공시가 4배 보상받기도"

한국토지주택공사(LH) 직원들이 매입한 광명·시흥 개발지 농지는 토지보상금을 받는 땅이었다. 일각에선 수용되지 않는 개발지의 ‘옆 땅’을 사면 기대 이익이 더 큰데 왜 토지보상 대상 토지를 샀느냐는 의문이 나왔다.

 

변창흠 국토교통부 장관은 "개발정보를 알고 토지를 미리 구입했다기보다는 신도시 개발이 안될 걸로 알고 취득했는데, 갑자기 지정된 것이 아닌가 생각된다"면서 "전면 수용되는 신도시에 땅을 사는 것은 바보짓"이라고 하기도 했다.

 

하지만 전문가들은 수용되는 토지도 장점이 있다고 분석한다. 특히 비교적 단기에 확정 이익을 거둘 수 있었다는 점을 꼽는다. 기대 이익은 ‘옆 땅’이 높을 수 있으나, 토지보상을 받는 땅은 매도 시점과 매수자가 정해져 있어 환금성이 낮은 토지 투자의 단점을 상쇄한다는 것. 여기에 잘 고르기만 하면 서너배의 이익을 거두는 경우도 빈번하다는 것이 전문가들의 분석이다.

 

 

LH 직원들의 투기 의혹이 확산하며 세종시 연서면 스마트국가산업단지 개발 예정 부지에 대한 전수조사 여론도 높아지고 있다. 지난 10일 개발 예정 부지인 연서면 와촌리 일대에 조립식 주택이 들어서 있다. /신현종 기자

 

19일 본지가 입수한 서울주택도시공사(SH공사)의 최근 3년간(2018~2020년) 토지보상 현황 자료에 따르면, 표준지 공시가격의 2~4배로 토지보상을 받은 경우가 꽤 많았다.

 

정부가 발표한 2021년 표준지 공시지가 현실화율은 68.4%다. 시세의 평균 68.4%로 공시지가가 산정됐다는 뜻인데, 토지보상금으로는 공시지가의 2~4배가 지급되는 경우가 꽤 보였다. 예상보다 비싸게 토지보상금을 타내는 경우가 있었다는 의미다.

 

SH공사가 내곡 공공주택지구 도로 건설공사를 위해 토지보상금을 주고 수용한 땅을 살펴보면, 서초구 신원동 4○○-○번지 5㎡짜리 맹지는 공시가격이 1㎡당 44만5000원인데 감정가는 1㎡당 179만원이 책정됐다. 토지보상이 이뤄지지 않았다면 별다른 쓸모가 없어 매도하기도 어려웠을 작은 맹지가 공시가격의 4배로 수용된 것이다.

 

마찬가지로 내곡지구 도로공사를 위해 토지보상금이 지급된 신원동 산1-○번지 389㎡짜리 임야도 공시지가의 3.1배로 토지보상금이 지급됐다. 공시가격은 1㎡당 10만4000원, 감정가는 1㎡당 약 32만6000원이 책정됐다. 보상금으로 약 1억2700만원이 지급됐다.

 

SH공사가 양재천우안도로 개설공사를 위해 토지보상금을 지급한 우면동 산2○-○번지 651㎡짜리 맹지 사례도 마찬가지다. 공시가격은 1㎡당 9만3000원, 감정가는 1㎡당 약 18만4000원이 책정돼 약 12억원이 보상금으로 지급됐다. 보상금은 공시가격의 약 2.2배다.

 

위 사례의 토지보상금은 건축물 보상이나 영업손실 보상, 수목 이전비 등이 포함되지 않은 금액이다. LH 직원의 사례처럼 왕버드나무를 심고 수목이전비 보상을 노리면 보상 규모는 더 커진다. 토지 투자는 환금성이 낮다는 점이 가장 큰 리스크인데, 수용되는 땅은 LH나 SH가 사업시행자여서 매수자가 반드시 존재하고 매입 시기도 정해져 있다는 장점이 있다.

 

신태수 지존 대표는 "대지는 공시지가의 1.5배, 농지는 공시지가의 1.2~1.3배로 토지보상금을 받는 경우가 많아 공시지가의 4배로 보상금을 받는 일이 흔하지 않다"면서도 "토지보상금은 땅마다 천차만별이라 정보를 알고 있다면 짧은 기간 차익 실현도 가능하다"고 말했다.

 

그는 이어 "예를 들어 10년 된 단독주택을 일반 매매시장에서 거래한다면, 일반적으론 건물값을 따지지 않고 토지 평당가로 매매된다"면서 "반면 토지보상일 경우 건물값과 마당에 딸린 나무, 개집까지도 보상금이 나와 유리할 수 있다"고 덧붙였다.

 

지존의 토지보상 사례에 따르면, 2018년 1월 경매로 부쳐진 평택시 이충동의 감정가 3억481만원짜리 한 임야 경매는 응찰자 4명이 몰려 첫 기일에 3억6900만원에 낙찰됐다. 서두물 근린공원에 편입된 이 토지의 보상가는 한 달여 뒤 5억3400만원으로 책정됐다. 낙찰자는 매입 한달여 만에 토지보상금으로 차익 1억6500만원을 거뒀고, 양도소득세와 지방소득세 등을 제외해도 6600여만원의 순수익을 얻었다는 것이 지존의 설명이다.

 

그러나 보상가를 제대로 예측하기가 어려운 만큼 정보 없이 투자하면 ‘쪽박’도 많다고 신 대표는 설명한다. 그는 "토지보상 투자는 정보 비대칭이 극심해 그들만의 리그"라면서 "일반인이나 아마추어는 실패할 가능성이 크다"고 했다. 정보가 정확하면 단기 확정 이익을 노릴 수 있는 반면, 무턱대고 뛰어들었다가는 실패하기 십상이라는 의미다.

 

실제 SH 자료에 따르면, 공시지가보다 낮은 가격으로 토지보상금이 지급된 사례도 있었다. 예를 들어 내곡지구 도로공사로 보상금이 지급된 염곡동 1○○-○○번지는 공시가격은 1㎡당 137만원, 감정가는 1㎡당 약 85만원으로 토지보상금이 공시지가의 0.6배에 불과했다. 양재천우안도로 개설공사로 보상금이 지급된 우면동 산2○-○○번지도 공시가격은 1㎡당 32만원, 감정가는 1㎡당 약 45만원으로 보상가가 공시지가의 1.4배에 그쳤다.

 

조선비즈

2021.03.19 11:00

고성민 기자