⊙새해 수도권 공공택지 12만 가구 공급 ‘내집 마련 최적기’

⊙새해 수도권 공공택지 12만 가구 공급 ‘내집 마련 최적기’

한겨레 (hani.co.kr)

 

무주택 실수요자라면 새해 주택 공급계획, 청약 제도 등 달라지는 청약시장 환경을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 내년 수도권 공공택지에선 문재인 정부 들어 최대 규모인 12만가구에 이르는 주택 공급이 줄을 잇는다.

 

여기에다 청약 제도, 대출 규정 등도 일부 바뀌어 ‘3040세대’의 집 장만 기회가 좀더 넓어질 전망이다. 이에 따라 2021~2022년은 올해 전국을 휩쓴 집값 급등 광풍 속에서 무주택으로 힘겹게 버텼던 수요자들이 내집 마련에 도전할 최적의 시기라는 게 전문가들의 예상이다.

 

 

 

◇서울·3기 새도시 사전청약 봇물

 

올해 잇따라 발표된 정부의 주택공급 대책에 따라 내년 하반기부터 서울·수도권 공공택지와 3기 새도시에서 공공분양 사전 청약이 시작된다. 사전 청약 물량은 내년 3만가구, 2022년 3만가구 등 총 6만가구로, 무주택자들이 관심을 가져볼 만한 양호한 입지에서 대거 쏟아진다.

 

먼저 내년 서울에서는 군부대 이전지 두 곳에서 총 500가구가 사전 청약으로 공급된다. 7~8월 노량진(200가구), 9~10월에 남태령(300가구)이 대상이다. 노량진 군부지는 한강변이면서 노량진역(1·9호선)도 가까운 역세권이다. 남태령 군부지는 서울지하철 4호선 남태령역이 가깝고 사당·방배동 생활권과 인접해 있다.

 

 3기 새도시에선 내년 사전 청약분 9700가구가 공급된다. 7~8월 인천 계양(1100가구), 9~10월 남양주 왕숙2(1500가구), 11~12월 남양주 왕숙(2400가구)·부천 대장(2천가구)·고양 창릉(1600가구)·하남 교산(1100가구) 등이다. 모두 서울과 가까운 양호한 입지를 갖춘 곳이다.

 

그밖에 수도권 공공택지에서도 내년에만 1만9800가구가 사전 청약으로 나온다. 성남 복정1·2지구(1천가구), 성남 낙생지구(800가구), 성남 신촌지구(200가구), 위례(300가구), 의왕 청계2지구(300가구), 과천 과천지구(1800가구) 등이 내년 하반기 공급물량 중 눈여겨볼 만한 곳들로 꼽힌다.

 

사전 청약은 지구계획 승인 상태에서 본 청약 1~2년 전에 주택을 조기 공급하는 것이다. 수요자에게는 입지, 주택 규모(면적), 가구 수, 추정 분양가격, 개략 설계도, 본청약 시기, 입주 예정월 등의 정보가 제공된다.

 

청약자격은 본 청약과 같은 기준(신혼부부, 다자녀, 생애최초, 일반공급 등)이 적용되며, 거주 요건은 사전청약 당시 해당지역(기초지자체, 수도권)에 거주 중이면 신청할 수 있지만 본 청약 시점까지는 거주기간 요건을 충족해야 한다는 점에 유의해야 한다. 예컨대 내년 11~12월 예정인 하남교산 새도시 사전 청약에선 하남시 거주 사실만으로 지역우선 공급 신청자격이 있지만 이후 본 청약 시점에서는 2년 이상 하남시 거주 요건을 충족해야 한다.

 

내년 본 청약을 통해 공급되는 수도권 공공주택도 위치가 좋은 곳이 많다. 과천주암(1500가구), 과천지식정보타운(500가구), 구리갈매역세권(1200가구), 위례지구(400가구), 고양지축(600가구) 등이 인기를 모을 지역으로 손꼽힌다.

 

 

◇생애최초, 신혼부부 특별공급 문턱 낮아져

 

새해 1월 말부터는 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급의 소득 기준이 크게 완화된다. 이에 따라 맞벌이 부부 등 지금까지는 소득요건이 맞지 않아 청약할 수 없었던 이들에게도 청약 기회가 주어진다.

 

먼저 민영주택의 신혼부부 특공 소득기준은 그동안 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%) 이하였지만, 내년부터는 외벌이 140%(맞벌이 160%) 이하로 확대된다. 다만, 공급 물량의 70%는 소득기준 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선공급되며, 나머지 30%에 대해 140%(맞벌이 160%) 기준이 적용된다는 점을 유의해야 한다.

 

예를 들어 신혼부부 특공 물량이 100가구라면 70가구는 소득기준 100%(맞벌이 120%) 이하인 수요자에게 공급되며, 여기서 낙첨된 사람은 소득기준 140%(맞벌이 160%) 이하 청약자와 함께 30% 물량을 놓고 경쟁하게 된다.

 

 

또 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하에서 내년부터는 70% 우선공급 물량은 현재 기준대로, 30% 일반공급 물량은 외벌이 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화돼 적용된다. 특히 신혼부부 전용 주택인 신혼희망타운은 분양가에 관계없이 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하면 청약 자격이 주어지며, 별도의 우선공급은 적용되지 않는다.

 

생애최초 특별공급 소득기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특공 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특공 소득기준은 130% 이하지만 내년부터 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지로 완화된다.

 

이 역시 우선공급(70%)과 일반공급(30%)을 나눠 우선공급은 종전 소득기준(공공 100%, 민영 130% 이하)을 적용하고 일반공급에 완화된 소득기준(공공 130%, 민영 160% 이하)을 적용한다. 소득기준이 되는 도시근로자 월평균 소득은 해마다 바뀌며, 가구원 수에 따라서도 달라진다. 2020년 적용됐던 도시근로자 월평균 소득(3인 이하 가구 기준)의 100%는 555만원(연 6660만원), 120%는 667만원(연 8004만원), 140%는 778만원(연 9336만원), 160%는 889만원(연 1억668만원)이었다.

 

 

◇실수요자 대출 적절히 활용해야

 

내년에 주택 구입을 고려하는 수요자라면 달라진 주택자금 대출 여건도 체크해봐야 한다. 지난 7월 중순부터 규제지역의 주택담보비율(LTV)을 10%포인트 우대하는 ‘서민·실수요자’ 소득기준이 일부 완화됐다. 이에 따라 조정대상지역에서 부부합산 연소득 8천만원(생애최초 구입자는 9천만원) 이하인 무주택 세대주가 매매가격 5억원 이하 주택을 구입할 때 주택담보비율은 9억원 이하 60%, 9억원 초과 40%가 적용된다.

 

또 투기지역과 투기과열지구에선 6억원 이하 주택 구입 시 주택담보비율이 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%가 적용된다. 부동산업계에선 최근 집값 상승 여파로 중저가 아파트가 줄어든 데 따라 내년 중 서민·실수요자 대출 기준이 또 한차례 완화될 가능성이 있다고 내다보고 있다. 수도권 주요 지역에서 시가 5~6억원 이하인 아파트를 찾기는 쉽지 않은 현실이 됐기 때문이다.

 

내년 6월 이전에 주택시장에 급매물이 늘어날 지 여부도 눈여겨볼 필요가 있다. 정부가 지난 ‘7·10 대책’에서 분양권 및 다주택 보유자 양도세를 크게 높였으나 매물 유도를 위해 내년 6월1일까지 시행을 유예했다. 조정대상지역 내 2주택자의 경우 현재 양도세율은 최고 52%지만 내년 6월부터는 62%로 10%포인트 높아진다. 또 3주택자의 최고 세율은 72%로 치솟는다.

 

여기에다 조정대상지역 내 분양권 양도세는 현재 50%에서 1년 미만 보유 때는 70%, 1년 이상 보유 때는 60%가 적용된다. 이에 따라 서울과 수도권, 지방광역시 등 조정대상지역에서는 다주택자나 분양권 보유자가 절세를 위해 내놓는 급매물이 봄 이사철에 증가할 가능성이 제기된다.

 

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “다주택 보유세가 빠르게 증가하고 있고 임대주택사업을 새로 하기는 어려워진데 따라 내년 상반기 수도권을 중심으로 다주택자의 주택 및 분양권 절세용 매물이 늘어날 여지가 크다”고 짚었다.

 

2020-12-29 04:59

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr