〔리모델링〕상권입지와 업종의 적합성 재분석

〔리모델링〕상권입지와 업종의 적합성 재분석

 

상가 살리는 길, 대형화· 특화에 답 있다

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동일 유사업종 모이면 시너지 효과…전문음식업·선매품·기술 서비스업 등 해당

 

상권은 각기 특성도 다르다. 때문에 상권마다 상권 분석은 필수적이다. 상권은 도심권, 역세권, 대학가, 아파트단지, 주택지 상권 등 5가지로 분류해 볼 수 있다. 좀 더 세분해서 대형 사무실 밀집지역 등을 포함할 수도 있다.

 

특수한 경우로는 거점형(쇼핑센터 등)과 특화형(공구상가 등 전문상가)이 있다. 이처럼 상권의 유형은 다양하지만 한 가지만 유념하면 상권분석이 그다지 어렵지는 않다. 상권은 소비자를 끌어 모을 수 있는 집객 시설이 어떻게 구축돼 있는가에 따라 상권의 활성도가 다르게 나타나고 있다.

 

즉 상권을 이용하는 배후지 세대수나 상권 이용 인구에 따라 상권이 형성된다. 앞에서 설명한 상권 분석법을 최대한 활용해야 상가 살리기가 가능하므로 다시 한 번 숙독하기 바란다.

 

 

 

◇상권이 쇠퇴기에 접어든 부진한 상가는 매도해야

상권은 상가의 가치를 결정하는 데 있어서 가장 중요한 요소다. 따라서 상권의 활성화와 변화 여부를 꼼꼼히 재점검해야 한다. 설령 처음 상가 구입단계에서는 상권이 좋았다고 하더라도 현 시점에서 따져봐야 한다.

 

추후 상권 배후지의 재개발· 재건축이 있다든가 대형 편의시설 등의 이전으로 상권이 쇠퇴기에 접어들고 있다면 이 때는 즉시 상가를 매도하라. 더 이상 회생 방법이 없는 경우다. 시간을 끌어 봐야 상가 가치만 잠식당한다.

 

◇상권이 좋은데 개별 입지가 나쁜 경우, 상가매도나 활성화 전략 가능

상권이 좋고 개별 상가 입지가 나쁜 경우에도 상가를 매도하라. 상권 전체는 좋은데도 불구하고 개별 상가 입지가 나쁜 경우에는 상가를 매도하는 것이 현명할 수 있다. 입지가 떨어지면 경쟁 상가를 이기기는 어려운 게 사실이다.

 

상권이 좋고 개별 상가 입지가 나쁜 경우 상가 건물 활성화 전략을 택해야 한다. 하지만 무조건 매도하는 것만이 능사는 아니다. 상가가 부진하면 임대료 수준이 낮아질 수밖에 없어서 적정 가격을 받기 어렵다. 때문에 손절매를 해야 하는데 결심하기가 쉬운 것은 아니다.

 

손절매란 주식시장에서 주가가 더욱 하락할 것으로 예상될 경우 손해를 감수하고 주식을 매입가격 이하로 파는 것을 뜻한다.

 

이 때 한 가지 방법이 있다. 물론 상가 건물 중 한 상가를 분양받은 개별 상가소유자에게는 해당되지 않는 방법이다. 상가건물 소유자에게 해당되는 방법으로 적절하게 활용한다면 매우 유효하다. 상가를 회생시킬 수 있을 뿐만 아니라 상가 가치를 수직 상승시킬 수 있는 유일한 방법이다.

 

즉 상가 전체를 대형화 또는 특화시키는 방법이다. 동일 또는 유사 업종을 상가건물 전체에 입점 시키는 것이다. 대형점은 그 자체가 고객 흡인력이 강하다. 또 업종별 창업 방법에서 ‘동일 유사업종이 모여 있으면 시너지효과를 발휘해 고객을 끌어 들인다’고 설명한 바 있다.

 

대형점은 각 입점 상가마다 차별화, 전문화로 승부하면서 상가 전체를 끌어 올리므로 그 시너지효과는 대단하다. 물론 모든 업종이 시너지효과를 보는 것은 아니다.

 

해당 전략을 구사할 수 있는 업종은 전문 음식업과 선매품(여성의류 등 여성관련 제품) 그리고 기술 서비스업이다. 전문 음식업과 선매품 그리고 기술 서비스업이 모이면 시너지 효과를 발휘한다. 이런 사례는 매우 많다. 다만 모두 사례가 있다는 것을 모를 뿐이다. 유사 모델 실제 사례와 근거를 보자.

 

* 지금은 개발로 인해 사라졌지만 예전의 사당역사거리 포장마차촌

* 용산 삼각지 대구탕 골목

* 신촌 상권에서 창천 초등학교 쪽 골목

 

2004년도 이전만 하더라도 C급지였다. 드럼통구이 전문점이 모여 들면서 상가가 활성화되며 준 A급지로 거듭난 사실에서도 증명된다. 물론 현재는 가격 파괴 점포가 들어와서 드럼통구이집들 모두 힘들게 하고는 있다. 이 처럼 가격 파괴를 하는 경우는 결코 바람직한 현상이 아니다. 서로 죽기 때문이다.

 

* 일본에서도 1970년~80년대에 이러한 동일 또는 유사 아이템이 모여 시너지효과를 본 사례가 있다.

 

테마형 상가와 대형 상가의 이점과 상권 확대를 살펴보자. 상권 분석은 경험의 과학이다. 상가 규모가 작을수록 고객 흡인력이 떨어지고 고객의 통행을 막는 요인이 많다. 걸어서 오는 고객은 점포 앞에 하천이나 둑이 가로 지르고 있어도 오지 않는다.

 

또 조금만 경사가 져도, 계단이 있어도 화단이 조성돼 있어도 고객은 상가에 오지 않는다. 이처럼 고객을 단절하는 요소가 많아 세밀하고도 정교한 분석시스템이 필요한 것이 국내 소규모 상가의 현실이다.

 

외국이론의 경우 차량 이용고객이 대다수인 대형점이나 도시 간 상권 이용을 중심으로 해 백화점이나 대형 할인점 및 테마형상가 등에는 적용 가능하다. 그러나 우리 소규모 상가에는 맞지 않을 수밖에 없다.

 

따라서 소규모 개별상가도 대형화를 꾀해 멀리서도 차량을 이용해 오도록 하는 방법을 강구해야 한다. 하지만 대형화에는 막대한 투자비가 들어 엄두를 내지 못하는 것이 현실이다.

 

바로 이 점에 착안해 작은 상가를 여러 개 모아 대형점처럼 집객력을 갖추는 전략이 필요하다. 전략을 구사하려면 아무래도 상가 건물주가 유리할 수밖에 없다. 개별상가 소유자들은 이해관계가 개입돼 공동의 목표를 추진함에 있어서 걸림돌이 너무도 많다.

 

◇상권 입지 좋아도 업종이 맞지 않은 경우, 업종 전환이나 매도전략

이 때는 유사업종으로 변경이 가능한 경우와 다른 업종으로 변경해야 할 경우로 나눠 볼 수 있다. 유사업종 변경은 최소 투자로 가능하므로 업종 전환이 가능하지만 타 업종 전환은 투자비용이 많이 든다. 이 때는 매도전략이 적절할 수 있다. 이에 대해서는 창업자 죽은 점포 살리기 전략편에서 설명한다.

 

◇상권 입지 좋은데도 건물 전체업종이 잘못된 경우 업종 재구성

이러한 건물이 의외로 많다. 개인 창업자라면 이러한 경우 방법이 없지만 상가건물 소유자는 이러한 경우 건물 전체의 업종을 상호보완이 되도록 재구성할 수 있다. 당연히 바로 시도해야 한다.

 

한편 상권 입지가 좋은데도 건물이 노후화된 경우 리모델링 전략을 펼친다. 또 경쟁 상가와의 경쟁력 및 점포부진 사유를 분석한 뒤 마케팅 등 활성화 전략을 시도한다.

 

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

2016-07-23

박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리