⊙부동산 리츠 시장현황 (2011년)

⊙부동산 리츠 시장현황

 

정착 10년걸린 리츠, 활성화 방안 효과낼까?

http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2011013110294610571&outlink=1

 

◇업계, '기대 반 우려 반'…세제 지원 및 투자자 마인드 변화 절실

 

"오피스 리츠(부동산투자신탁) 시장이 정착하는 데만 10년이 걸렸습니다. 정부가 리츠 시장 활성화방안을 제시했지만 취·등록세 및 재산세 등의 세제 문제와 투자자들의 투자패턴 변화가 없는 한 시장 활성화는 시간이 더 걸릴 겁니다."

정부가 내놓은 '리츠시장 활성화 방안'에 대해 리츠업계는 정부의 개선의지는 환영하지만 아직 '기대 반 우려 반'이란 반응이다.

정부는 리츠시장 활성화를 위해 최근 '부동산투자회사법' 개정안을 입법예고하면서 △개발사업 투자비율 자율화 △현물출자 제한 자율화 △1인당 주식소유한도 총 발행주식의 70%로 확대 △부동산개발사업법인의 제한적 자금대여 허용 △리츠 공모의무 기한 연장 등의 대책을 제시했다.

 

 

◇오피스·상업시설 리츠 성장 그쳐

 

1월 말 기준 리츠 투자자산은 오피스가 62%로 가장 많고 매장용 건물 21%, 미분양주택 15% 등을 차지하고 있다. 미분양주택을 기초자산으로 한 리츠는 정부의 미분양아파트 해소방안 때문에 정책적으로 만들어졌기 때문에 시장에서 자생적으로 발생한 수요라고 보기는 어렵다.

따라서 리츠 투자자산은 오피스와 매장이 대부분이라고 볼 수 있다.

 

 

〈현재 리츠가 투자한 대표적인 사례〉

 

@오피스

△G타워(수송동) △센트럴타워(서현동) △시그마타워(신천동) △서울시티타워(서울역) △KB역삼빌딩 △삼화빌딩 △STX남산타워(남대문) △ING빌딩(순화동) △르노삼성빌딩(양평동) △서울 스퀘어(서울역) △팬텍계열 R&D센터(상암동) △경방오피스(영등포) △로즈데일빌딩(수서) △인송빌딩(회현동) △과천코오롱 별관(과천) △여의도 유도회관 △스마트플렉스빌딩(쌍림동) △휴다임타워(길동) △금호생명사옥(신문로) △극동빌딩(충무로) 등이 있다.

@매장용 건물

△뉴코아 아울렛 4개점(일산·인천·평촌·야탑) △하이브랜드빌딩(6개층, 양재동) △홈플러스 할인점 10개 △키즈맘센터(평촌점) △수원 패션아일랜드 △Noon Square(명동) △피엔폴루스 오피스텔 상업시설(청담동) △뉴코아강남점 킴스클럽 및 패션아울렛 △애경백화점 구로점 △인천푸르지오 홈플러스매장 △패션아일랜드(금천) 등이 운영 중이다.

@기타부동산

최근에는 아파트형공장, 오피스텔, 도시형생활주택, 골프장, 쌍용양회공업·쌍용레미콘 인천공장, 한방명의 문화촌(안동) 개발사업, 지젤스포츠클럽 등 다양한 기초자산을 활용해 리츠 상품이 만들어지고 있다.

그렇다면 오피스가 리츠 시장의 주력상품이 되는 이유는 무엇일까. 매년 배당을 해야 하는 리츠의 특성상 임대료 수입이 안정적인 오피스가 인기를 끌 수밖에 없다는 지적이다.

서울 오피스의 경우 최근 공실률이 높아지기는 했지만 공실이 낮아 사업이 안정적이었고 청산할 때 막대한 시세차익을 바탕으로 청산수익까지 기대할 수 있다는 점에서 주요 투자자산이 돼왔다.

실제 맥쿼리리얼에스테이트코리아는 2003년 1600억원에 사들인 충무로 극동빌딩을 2009년 청산하면서 3100억원에 매각해 1500억원의 시세차익을 거뒀다. 투자수익률이 94%에 달한다.

한 리츠 관계자는 "금융위기 이후 부동산시장이 침체를 겪고 있는 상황에서도 오피스 매매시장은 활기를 띠었다"며 "임차인이 확실하고 입지가 좋은 프라임오피스는 시세차익도 거둘 수 있어 앞으로도 매물로 나오는 대로 소화가 될 것"이라고 말했다.

 

 

◇리츠 시장 활성화 이번엔 될까?

 

국토부는 △개발사업 투자비율 자율화 △현물출자 제한 자율화 △1인당 주식소유한도 총 발행주식의 70%로 확대 △부동산개발사업법인의 제한적 자금대여 허용 △리츠 공모의무 기한 연장 등을 골자로 한 활성화방안을 내놓았다.

국토부는 부동산시장의 침체와 프로젝트 파이낸싱(PF)의 부실을 해결할 수 있는 대안으로 리츠를 내세우고 리츠를 통해 부동산개발시장을 대출 중심에서 투자유치를 통한 자기자본 중심으로 변화할 것으로 기대했다.

특히 오피스 중심의 리츠 투자대상이 주거, 매장, 산업, 사회간접자본(SOC) 등으로 다양화될 수 있을 것으로 기대했다. 그렇다면 리츠 업계의 반응을 어떨까.

리츠업계는 국토부의 이같은 활성화 의지에 대해 우선 환영의 의사를 밝히고 있다. 리츠시장이 10년이 넘도록 오피스 리츠 중심에서 벗어나지 못했고 시장 규모도 8조원에 그친 상황에서 정부의 이번 방안이 시장을 성장시키는 기폭제가 될 수도 있을 것이란 기대다.

하지만 정확히 말하면 '기대 반, 우려 반'이라는 표현이 맞다. 우선 세제부문이 이번 방안에서 빠졌다. 리츠가 수도권과밀역제권역에서 매입한 부동산에 대한 취·등록세 50% 감면이 내년이면 종료된다. 사업성이 높은 프로젝트의 대부분이 수도권인 점을 감안하면 취·등록세 감면 종료는 수익성을 악화시킬게 뻔하다.

이와 함께 토지부문 재산세 감면 혜택도 필요하다는 지적이다. 한 리츠업계 관계자는 "국토부가 리츠를 개발사업의 대안으로 리츠를 활성화하려는 노력은 보이고 있다"며 "다만 기획재정부와 세제문제를 다뤄보지도 못하고 이번 방안을 내놓은 것은 아쉬운 대목"이라고 말했다.

리츠업계는 투자자들의 인식 변화도 선행돼야 한다고 주장하고 있다. 최근에도 다양한 상품을 개발하려는 노력이 시도되고 있지만 정작 자금을 모집해줘야 하는 투자자들이 새로운 사업보다는 오피스를 선호하는 경향이 짙다는 것이다.

다른 리츠 관계자는 "리츠 시장 환경이 풀린다고 해서 투자자들의 마인드가 바뀌는 것은 아니다"며 "오피스 중심의 시장이 정착되는데도 10년이 걸린 점을 감안할 때 시장 활성화는 다소 시간이 걸릴 수도 있다"고 지적했다.

 

 

○리츠의 현황 및 활성화 방안

부동산 리츠 (이현석 교수).pdf

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리츠(REITs; Real Estate Investment Trusts)는 우리 부동산시장에 혁신적 변화를 가져온 제도다. 가장 중요한 기여는 거래의 투명성을 획기적으로 개선시켰다는 점이다.

 

부동산 거래의 불투명성은 지금도 가끔 국회의 청문회과정에서 문제되고 있듯이 과거에는 이중계약서를 통한 거래 금액의 조작 등 후진적 관행이 상당히 존재하고 있었다. 거래과정에서부터 다수의 투자자들에게 정보를 공개함이 리츠의 특징이자 원칙이다. 사모 기관투자자들을 통한 투자유치에서도 이 원칙은 동일하다. 따라서 매매금액은 물론이고 당해 부동산의 주기적인 수익과 비용이 모두 공개됨으로써 상업용 부동산시장의 거래관행을 선진화하는데 일조를 한 제도로 평가 받는다.

 

이러한 점에서 상업용 부동산시장을 투명화 하는데 기여한 리츠는 부동산시장에서는 박근혜 정부가 제안하고 있는 지하경제(black economy) 양성화 정책과도 맞물릴 수 있는 대표적 수단이자 사례로 꼽을 만하다.

 

이외에도 리츠는 부동산과 금융을 접목함으로써 객관적인 타당성 검토와 계량 모델에 의한 산정을 정착시켰고 양질의 일자리를 창출해냈다. 리츠의 운용을 담당하는 자산관리회사(asset management company), 부동산투자자문회사, 감정평가법인, 그리고 각종 연금과 공제회, 그리고 보험회사와 은행 등 새로운 부동산관련 일자리를 만들어냈다.

 

향후 해외투자 진출이 활발해 질 것으로 예상되므로 글로벌한 일자리의 창출에도 기여할 것으로 보인다. 수익률 측면에서도 한국리츠협회가 집계한 2002년부터 2012년까지의 연평균 배당수익률이 15%를 상회하여 다른 투자 상품대비 상당히 양호한 성과를 보였다.

 

출발목적인 다수 소액 일반투자자에게 투자기회를 제공하겠다는 계획은 공모리츠의 부진으로 미흡하긴 하지만 출범 당시 IMF 외환위기 직후 국내기업의 구조조정에서 상업용 부동산의 건전한 매수처로서의 역할과 더불어 해외 투기성 자본과의 경쟁을 통해 우리 상업용 부동산시장에의 보호막 역할을 한 점은 성과로

서 기억할 만하다.

 

부동산투자회사법에 따른 리츠가 우리 시장에 등장한 지 14년이 지났다. 2014년 현재 총 자산 규모는 12조 원을 넘어서는 규모이며 80개 이상의 회사가 시장에 존재하고 있다. 그러나 이러한 성과와 기여에도 불구하고 리츠보다 늦게 제도화된 부동산집합투자기구(이하 부동산펀드)가 25조 원 이상의 순자산규모와 500여개의 펀드가 운영되고 있는 점을 볼 때 우리 리츠의 현황과 문제, 그리고 활성화에 대한 대안을 고민해야 할 시점이다.

 

리츠의 등장이 우리 시장에 기여한 점을 되짚어 보고 미국을 중심으로 외국의 현황을 살펴보며, 우리 현실과 제도와의 비교를 통해 활성화할 수 있는 대안을 모색함이 본고의 목적이다.

 

이 현 석 교수

건국대학교 부동산학과