〔S&LB〕이랜드, GIC와 'S&LB 거래' 득실은?

〔S&LB〕이랜드, GIC와 'S&LB 거래' 득실은?

https://news.v.daum.net/v/20121023103409511

 

◇뉴코아강남점 염가판매 부메랑..연10% 고금리 차입 부담

이랜드그룹이 세일앤리스백(S & LB) 방식으로 뉴코아강남점을 처분해 해마다 100억 원 규모의 손실을 내고 있는 것으로 나타났다. 반면 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)를 통해 뉴코아강남점을 사들인 싱가포르 투자청(GIC)은 연간 10% 대의 배당수익을 챙겼다.

 

이는 이랜드가 공정가액보다 낮은 값에 부동산을 매각, 자산처분 효과를 제대로 누리지 못했기 때문으로 분석된다. 거래 상대방인 GIC의 경우 염가매수로 레버리지 효과를 톡톡히 누렸다.

 

국토해양부에 따르면 지난 2009년 이랜드리테일로부터 서울 잠원동 킴스클럽빌딩과 패션아울렛스토어빌딩을 사들인 CR리츠, '뉴코아강남'은 최근 3년간(회계 사업년도 기준) 연속해서 15.67%, 15.35%, 20.38%의 수익률(자기자본수익률)을 기록했다. 배당수익률도 지난해 105억 원의 순이익을 내 17.14%에 달했다.

 

이 리츠가 고수익을 거둔 배경은 고정적인 임대료를 확보하고, 이자비용 부담을 줄였기 때문이다. 이랜드리테일은 뉴코아강남에 세일앤리스백 방식으로 자산을 넘기면서 장기임차를 약정했다. 연간 임대료는 200여억 원으로 리츠 운용기간(15년) 중 합계가 3732억 원에 달한다. 임대료를 제 때에 지급하지 못할 경우 이랜드월드가 차액을 전액 지급한다.

 

뉴코아강남은 또 저가매수로 차입 부담을 덜었다. 건물 매입대금은 2200억 원으로 장부가(3493억원)의 60% 수준이다. 5년 뒤 그룹 지주회사인 이랜드월드가 되살 수 있는 콜옵션 조항이 붙으면서 매매대금이 저가에 책정됐다. CR리츠의 외부 차입금은 1400억 원으로 이자비용은 80억 원에 불과하다. 이랜드리테일부터 매년 유입되는 임대료 수익을 감안하면 100억 원 이상의 투자수익을 보장받은 셈이다.

 

그렇다면 이랜드는 이문이 남는 거래를 한 것일까. 외견상으로는 별다른 이득을 얻지 못한 것으로 판단된다. 우선 자산매각을 연결기준 담보차입 거래로 인식하면서 그룹차원의 재무구조개선 효과를 보지 못했다.

 

오히려 금융비용(임대료) 지출이 늘었다. 이랜드월드가 건물을 되찾을 수 있는 시점은 매각일로부터 5년 뒤인 2014년. 같은 기간 임대료 총액은 1065억 원이다. 2200억 원에 자산을 맡겼으므로 연 10%에 가까운 이자를 물고 있는 것으로 볼 수 있다.

은행 담보대출보다 두 배 이상 높은 금리를 부담하고 있는 셈이다. 실제로 뉴코아강남점을 매입한 CR리츠의 외부차입 금리는 5%대 수준에 불과하다. 이랜드리테일이 매각 대신 일반 담보대출로 자금을 조달했다면 매년 100억 원 이상의 비용을 절감할 수 있었다는 얘기가 된다. 콜옵션을 행사하지 않고, 리츠 운용기간인 15년을 모두 채울 경우 손실액은 1500억 원까지 불어날 것으로 예상된다. 이랜드답지 않은 딜(Deal)이라는 지적이다.

 

◇이랜드 측은 결코 손해를 본 거래가 아니라는 입장이다.

2008년 리먼 파산 여파로 금융시장이 경색된 상황에서 자산매각은 불가피한 선택이었다는 것이다. 이랜드월드가 콜옵션을 확보해 둔 것도 같은 맥락에서 이뤄진 것으로 파악된다.

 

이랜드 관계자는 " 이랜드리테일의 경우 보유자산 처분으로 신용도가 올라 회사채 시장에서 조달금리를 100bp 이상 떨어뜨렸다"며 "(뉴코아강남점 매각은) 금융위기 파고를 넘기 위한 전략적인 선택이었다"고 말했다. 한편 CR리츠 뉴코아강남은 지난 2009년 설립됐으며 GIC의 종속회사인 레코원 프리이빗(Reco Won Private)이 지분 100%를 들고 있다.

 

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2012.10.23

길진홍기자 kjh@