⊙PM(Property Management), FM, AM

⊙PM(Property Management), FM, AM

 

부동산관리회사는 무슨 일을 할까?

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부동산이 재산 증식의 주요 수단으로 자리매김하면서 부동산관리의 중요성도 날로 높아지고 있습니다. 덩달아 부동산관리회사도 급증하고 있는데요. KT에스테이트에서 부동산관리회사의 역할과 부동산관리의 기본 용어인 PM · FM· AM에 대해 알아봤습니다.

 

세계에서 임대료가 가장 비싼 곳은 어디일까요? 지난 2014년 글로벌 부동산컨설팅사인 쿠시먼앤웨이크필드가 발표한 자료에 따르면 미국 뉴욕 맨해튼 중심지가 1㎡당 3,000달러로 임대료가 가장 비싼 것으로 나타났습니다. 그 뒤를 홍콩 코즈웨이 베이와 프랑스 파리가 차지했고 서울 명동은 8위에 이름을 올렸습니다.

 

이와 같은 세계 상권 비교는 각 지역의 가치를 견주는 잣대가 될 수 있습니다. 더 나아가 비싼 임대료가 형성된 지역을 벤치마킹해 내가 살고 있는 곳의 몸값을 올릴 수도 있고요. 이처럼 부동산의 가치를 비교 분석함으로써 현 시점의 부동산이 나아갈 방향을 제시하는 것을 부동산관리라고 합니다.

 

부동산관리는 그 관리 영역에 따라 크게 시설관리, 자산관리, 자산운용으로 나눌 수 있는데요. 앞서 발표된 세계 주요 지역의 상권 임대료는 자산관리 영역이라 할 수 있죠. 세계 주요 지역의 임대료 비교를 통해 보유하고 있는 또는 평가하고 싶은 부동산의 가치를 객관적으로 파악함으로써 더 비싼 임대료를 받기 위한 자료로 활용할테니 말이죠.

 

 

◇임대료 산정 등을 수행하는 PM

부동산이 재테크의 대표 주자로 자리매김하면서 국내에서도 부동산관리에 관심을 갖는 수요층이 급증하며 이를 전문적으로 수행하는 기업이 점차 늘어나는 추세입니다. 그 중 시장조사를 통해 임대료를 책정하고 임대를 실행하는 일련의 부동산관리를 PM(Property Management)이라 합니다. 마케팅을 통해 건물의 자산적 가치를 늘리고 이를 임대인에게 보고하는 역할 등도 담당하죠.

 

국내에서는 KT에스테이트를 비롯하여 한화 63시티, 신영에셋, 교보 리얼코 등이 대표적인 PM 기업에 속합니다. 이에 KT에스테이트는 자사의 임대주택인 ‘리마크빌’의 전문적인 임대차 관리부터 마케팅을 수행하며 임대주택 시장에서 두각을 나타내고 있고 한화 63시티도 한화그룹 계열사 사옥의 체계적인 관리, 운영을 도맡아 수행하고 있습니다.

 

◇시설관리는 내게 맡겨라, 구석구석 돌봐요 FM

PM이 임대 관리 및 마케팅을 통한 건물의 자산적 가치 상승이라면 FM은 부동산의 물리적인 시설관리를 담당하는 것입니다. FM은 Facility Management의 약자로, 건물의 시설관리를 말합니다. 건물 내부의 수도관 수리부터 청소 등의 미화관리, 화장실의 휴지관리 등 건물 자체의 유지보수에 관한 사항들을 총체적으로 관리하는 역할을 하는 것이죠. 설비, 기계운영, 유지보수, 미화, 보안, 에너지관리 등 건물 시설에 대한 부분들을 세세하게 살펴 효율적으로 건물을 이용할 수 있도록 도와 주는 것을 의미합니다.

 

시설관리(FM)와 자산관리(PM)의 역할은 서로 유기적인 협업이 필요하기 때문에 FM 회사들이 PM업무를 겸하여 부동산관리를 하는 곳이 많습니다. 대표적인 업체로 삼성의 에스원, LG의 서브원 등이 있으며 특히 에스원은 '블루에셋'이라는 빌딩관리 브랜드를 신설하여 에스원 보안분야와의 협업을 통해 더욱 효율적인 빌딩관리를 추구하고 있습니다.

 

◇건물의 전투적 살림꾼 AM

이 외에 부동산 펀드나 리츠를 설정해 투자자를 모집하고 수익금을 투자자에게 배당하는 등 부동산 운영에 있어서 자금운용에 관한 역할을 담당하는 영역인 AM이 있습니다. 경우에 따라서는 빌딩의 매입매각을 진행하기도 하죠. 하나자산운용, 이지스자산운용, 신한BNP파리바자산운용 등 '자산운용'을 주로 하는 회사가 이에 해당한다고 볼 수 있습니다.

 

부동산자산운용은 부지불식간에 고속 성장 중인데요. 금융투자협회에 따르면 2017년 3분기 부동산펀드와 리츠의 순자산 규모는 69조 6,271억원으로 5년 전인 2012년 말의 25조 3,014억원에 비해 175%가 성장한 것으로 나타났습니다. 부동산관리에 대한 수요층의 관심이 급증하고 있음을 단적으로 방증하는 예라 할 수 있습니다.

 

PM ∙ AM은 서로 유기적인 협업을 이뤄 실제 현장에서는 총체적인 부동산관리가 이루어지고 있습니다. 예컨대 시설을 고치고 임대료 등 적정한 가격을 산정하며 제값을 받고 팔 수 있도록 시세 동향을 파악하는 것 등의 일련의 활동이 종합적으로 이뤄지고 있죠.

 

직접 관리에서 전문업체에 의뢰하는 간접 관리까지 그 범주도 확대되는 추세입니다. 부동산하면 ‘투자’가 떠오르던 시대에서 이제는 ‘관리’로 무게 중심이 이동하면서 이를 선점하기 위한 기업들의 발 빠른 행보가 진행되고 있는 요즘입니다. 이에 미래의 건물주를 꿈꾼다면 부동산자산관리의 기본 용어인 PM · FM· AM는 알아야 하지 않을까요?