⊙중개업(Brokerage , 仲介業)

⊙중개업(Brokerage , 仲介業)   

 

중개업은 타인간의 계약체결을 중개하는 동시에 시장의 시세·상대방의 신용상태 등을 탐지하고 그 전문적 자료를 준비하여 의뢰자에게 적당한 조언을 하거나 또는 당사자에게 상대방을 알리지 않음으로써 거래를 원할하게 하는 효용을 갖는다.

 

중개업은 많은 시설이 필요하지 않으므로 상거래에 익숙하면서도 자력이 없어서 스스로 거래를 하지 못하는 자가 종사하는 일이 많다. 현재 상품·부동산·유가증권의 매매, 보험 및 운송업무 등에 중개업이 가장 많이 활약하고 있다.

 

중개인은 쌍방간의 계약성립을 주선할 뿐이며, 거래당사자나 대리인이 되지는 못한다. 계약성립 후 중개인은 중개료를 수취하게 되며, 중개수수료는 특약이 없는 한 거래당사자 쌍방이 균등하게 부담한다.

 

 

◇한국의 상법상의 중개

 

중개는 타인간의 법률행위의 체결에 힘쓰는 사실행위이다. 타인간의 상행위의 중개를 영업으로 하는 자를 중개인이라고 한다(상법 제93조). 중개업은 타인간의 계약의 체결을 중개하는 동시에 시장의 시세와 상대방의 신용상태 등을 탐지하고, 전문적인 자료를 준비하여 의뢰자에게 적당한 조언을 하거나, 또는 당사자에게 상대방을 알리지 않음으로써 거래를 원활하게 하는 효용을 갖는다.

 

이러한 중개업은 자기의 이름으로 제3자를 위하여 계약하는 위탁매매업, 또는 일정한 기업을 위하여 계속적으로 그 대리인으로서 제3자와 계약을 체결하는 체약대리상(또는 중개대리상)과 다르다.

 

중개인과 중개행위의 당사자와의 관계, 즉 중개계약은 비법률행위적 사무인 중개의 위탁 및 인수로서 위임이 된다(민법 제680조). 중개계약은 위임이므로 중개인은 수임자로서 스스로 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리할 의무를 부담한다(제681조). 이러한 일반적 의무 이외에도 중개인은 견품보관의무(상법 제95조), 계약서교부의무(제96조), 장부작성 및 등본교부의무(제97조), 성명·상호 묵비의무(제98조), 개입의무(이행담보의무, 제99조)와 같은 특수한 의무를 지는데, 이러한 의무는 중개인의 지위의 특수성에 비추어 중개행위의 당사자 쌍방에 대하여 부담한다.

 

중개인은 상인이므로 특약이 없는 경우에도 중개에 의한 보수, 즉 중개료(흔히 구전이라고 함)를 청구할 수 있다(제61조). 그러나 중개인은 중개를 함에 있어 아무리 비용을 많이 지출하더라도 특약 또는 관습이 없는 한 그 상환을 청구할 수 없다. 왜냐하면 비용은 보통 보수 중에 포함될 것이기 때문이다. 또한 중개인은 다만 중개를 할 뿐 스스로 행위의 당사자가 되는 것이 아니고 또 당사자의 대리인도 아니므로, 다른 약정이나 관습이 있는 경우를 제외하고, 당사자를 위하여 지급 기타의 이행을 받을 권한이 없다(제94조).