⊙양도세 Q&A

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세금없이 집 파는 7가지 방법

http://news.bizwatch.co.kr/article/tax/2016/06/14/0001

 

박원진 세무사 "1주택 양도세 특례가 지름길"

 

"1주택자인데 집 한 채를 또 샀어요. 나중에 집 팔 때 세금 안 내는 방법, 혹시 없을까요?"

 

부동산으로 돈을 번 사람들은 양도소득세를 내야합니다. 하지만 주택 한 채만 가진 경우엔 양도세를 낼 필요가 없는데요. 이런 1주택자 특례 규정만 잘 활용하면, 양도세를 얼마든지 피할 수 있습니다. 합법적인 양도세 절세 방법에 대해 세무법인 다솔의 박원진 세무사와 이야기를 나눠봤습니다.

 

-아파트를 한 채 갖고 있는 사람은 양도세를 안 내도 되나요

 

▲주민등록과 생계를 같이 하는 1세대가 1주택을 소유하고 있다면, 나중에 팔 때 양도소득세를 내지 않습니다. 주택은 2년 이상 보유하고 있어야 하고요. 양도세는 차익의 6.6~41.8%(지방세 포함)까지 내기 때문에 비과세 해당 여부에 따라 세금 차이가 큽니다.

 

-10억원이 넘는 고가 아파트도 세금이 없나요

 

▲거래가격이 9억원 초과인 부분에 대해서는 양도세를 내야 합니다. 만약 아파트를 10억원에 팔았다면 9억원을 빼고, 나머지 1억원에 대해 양도세를 계산하는 겁니다. 10년 전에 2억원에 산 아파트를 지금 12억원에 판다면, 실제로 내야 할 양도세는 680만원으로 계산됩니다. 집값이 올라서 10억을 벌었는데 세금이 680만원이니까 많은 편은 아니죠. 물론 1주택자 요건을 충족했을 때 가능한 일입니다.

 

 

-집을 한 채 더 사서 2주택자가 되면, 양도세를 많이 내나요

 

▲기존 주택을 3년 이내에만 팔면 1주택자와 똑같이 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2주택자가 됐다고 해도 조급하게 생각할 필요가 없습니다. 경제적 여유가 있다면 기존 주택을 당장 팔지 말고, 최대한 3년 가까이 보유하다가 시세차익을 보고 파는 게 유리합니다. 다만 집이 안 팔릴 수도 있으니까, 수개월 정도 여유를 두고 내놓는 게 좋겠죠.

 

-갑자기 아버지가 사망하면서 주택 한 채를 상속 받았다면 세금은 어떻게 되나요

 

▲주택이 있는 상태에서 부모로부터 주택을 상속받으면, 기존 주택을 매매할 때 1주택자 비과세 혜택이 주어집니다. 이때 상속주택은 주택 수에서 제외하기 때문이죠. 다만 1주택자가 상속받은 주택을 먼저 팔면 양도세를 내야하고요. 무주택자라면 보유기간 2년을 채우기만 해도 나중에 팔 때 양도세를 안 냅니다.

 

-시골에 다 쓰러져가는 주택이 한 채 있는데요. 주택 수에 포함될까요

 

▲주택 여부를 판단할 때 가격 기준은 없습니다. 시골에서 100만원에 거래되는 집이라도 엄연히 주택에 포함되므로 도시의 주택을 양도할 때 비과세를 못 받을 수 있습니다. 이 경우 시골 주택의 소유권을 다른 사람에게 넘긴 후, 도시 주택을 팔아야 양도세를 피할 수 있습니다. 시골 주택 가격이 5000만원 이하라면 자녀에게 물려줘도 증여세를 안 냅니다.

 

-1주택자를 판정할 때, 오피스텔도 주택으로 보나요

 

▲원래 오피스텔은 주택이 아니라 사무실이지만, 국세청은 실제 용도에 따라 주택인지 아닌지 판단합니다. 오피스텔을 사무실로 썼다면 기존 일반주택 한 채를 팔아도 비과세가 적용됩니다. 다만 주거용으로 전입신고가 돼 있다면 오피스텔도 그냥 주택입니다. 오피스텔 한 채를 주거용으로 2년 이상 사용하다가 매매한다면, 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받습니다.

 

-1층은 상가, 2층은 주택인 건물 소유자입니다. 세금 문제가 어떻게 되나요

 

▲원래 상가는 비과세가 안 되지만 주택의 면적이 더 크면 상가까지 포함해서 전체 비과세가 가능합니다. 일반적으로 2층이 1층보다 더 넓은 경우는 별로 없는데요. 건물 지하실을 활용하는 것도 한 방법입니다. 지하실을 집주인이 창고 등으로 사용한다면, 주택으로 보기 때문에 1층 상가 면적보다 커지겠죠. 1층에서 2층으로 올라가는 계단을 2층 주택의 단독 면적으로 보기도 합니다.

 

-노후를 위해 지방에 전원주택을 한 채 샀습니다. 이 주택도 양도세 대상인가요

 

▲2003년 8월부터 2017년 말까지 취득하는 지방 농어촌주택은 양도세 특례가 적용됩니다. 수도권(서울·인천·경기) 밖에 소재하는 농어촌주택은 주택 수 계산에서 제외합니다. 일반 주택을 한 채 갖고 있는 사람이 농어촌주택을 구입했을 때, 기존 주택은 양도세를 내지 않는 겁니다. 서울에 사는 1주택자가 귀농을 준비한다면 경기도가 아닌 강원도나 충청 이남 지역에 농어촌주택을 사야 나중에 양도세를 안 냅니다.

 

-양도세를 안 내도 되는 특례주택은 또 어디에 있나요

 

▲정부가 부동산 경기 불황일 때, 양도세 특례 혜택을 준 주택들이 있는데요. 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 취득한 서울 이외 지역의 신축(분양)주택이나 미분양주택이 있고요. 2013년 4월1일부터 12월31일까지 신축주택과 미분양주택, 그리고 1세대1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우로 지자체에 감면대상임을 확인받은 주택도 해당됩니다. 광명 e편한세상센트레빌이나, 철산래미안자이를 비롯해 동탄2신도시와 세종시 분양아파트 계약자들 가운데 지자체로부터 양도세 특례 확인서를 받은 사람들은 기존 1주택을 팔아도 세금이 없습니다.

 

-1주택자 양도세 비과세 대상자는 세무서에 신고 안해도 되나요

 

▲비과세 규정에 대해 100% 확신이 있다면 굳이 신고할 필요가 없습니다. 다만 앞서 언급한 것처럼 갑자기 시골 주택이나 오피스텔이 주택 수에 포함되면, 나중에 무신고가산세(20%)를 낼 수도 있습니다. 비과세 대상자라도 세무서에 신고만 해놓으면 혹시 모를 가산세 추징을 피할 수 있는데요. 비과세 신고는 간단하기 때문에 납세자가 세무서를 방문해서 직접 작성할 수 있습니다. 세법이 어렵게 느껴진다면 세무사를 통해 상황에 맞는 절세 방안이 있는지 찾아보는 것도 좋겠습니다.

 

〈박원진 세무사〉

2016.06.14(화) 09:56

임명규 기자 seven@bizwatch.co.kr

 

 

양도세 아끼는 10가지 방법

http://news.bizwatch.co.kr/article/tax/2017/10/18/0010

 

"배우자 증여, 구분거래 등 활용"

부동산을 팔 때 내야하는 양도소득세는 절세 방법이 참 다양합니다. 양도세는 다른 세목에 비해 비과세와 감면, 예외규정이 유독 많은데요. 정부와 국회가 부동산 시장 불안을 해소하기 위해 수많은 대책을 내놓고 관련 세법도 수시로 고쳐왔기 때문입니다.

 

지난 8월에는 다주택자의 양도세 부담을 늘리는 고강도 부동산 대책이 나오기도 했습니다. 앞으로 부동산을 거래하려면 절세뿐만 아니라 세금폭탄을 피하는 방법도 함께 찾아야겠죠. 부동산의 거래 순서와 시기, 세대구성 등 여러 경우의 수도 고려해야 합니다.

 

실제로 양도세를 줄이려면 자신의 상황에 맞는 최적의 절세 포인트를 찾는 게 중요합니다. 가장 좋은 절세 방법은 부동산을 팔기 전에 미리 전문가와 상담하는 것입니다. 양도세 절세 전문가인 안수남 세무사(세무법인 다솔 대표)에게 상황에 따른 절세 방법을 들어봤습니다.

 

# 배우자 증여로 절세

배우자에게 부동산을 증여하는 방식으로 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 배우자 증여공제액이 10년마다 6억원이기 때문에 실제로 6억원 짜리 부동산을 배우자에게 넘겨줘도 증여세를 낼 필요가 없죠. 취득가액이 낮은 부동산은 배우자에게 증여를 해뒀다가 5년 후 처분하면 증여가액이 취득가액이 되어 양도차익을 줄일 수 있습니다.

 

# 상속 부동산은 '신고'

상속 받은 부동산의 취득가액은 상속개시(사망) 당시 평가액입니다. 대부분의 상속 부동산은 공제혜택을 받아 상속세를 내지 않기 때문에 신고도 하지 않는데, 일단 신고를 해 두는 게 좋습니다. 신고할 때는 감정을 받아 취득(상속)가액을 높여 놔야 합니다. 상속 부동산의 취득가액은 대부분 공시가격으로 시가 대비 30~70% 수준에서 정해져 양도차익이 자동적으로 30~70% 발생하기 때문입니다.

 

# 증여 부동산은 '감정'

부모나 가족들로부터 증여 받은 부동산의 취득(증여)가액도 상속재산과 마찬가지로 증여 당시의 평가액을 기준으로 합니다. 증여가액이 낮은 경우 증여세 부담은 적지만, 나중에 팔 때 양도세를 많이 내야 하죠. 증여할 때와 양도할 때의 세금 부담을 비교해서 증여가액을 높이는 게 유리하다면 증여할 때 감정을 받아 증여가액을 높여 놔야 합니다.

 

# 재건축 현금청산시 세금 감면

주택 재개발이나 아파트 재건축의 대가로 아파트를 받지 않고 현금을 받는 경우 양도세 산출세액의 10%를 감면 받습니다. 다만, 양도세를 감면 받기 위해서는 조합장의 감면 신청이 있어야 합니다.

 

# 보상금 증여냐 부동산 증여냐

고령자가 고액의 보상금을 받는 경우 국세청은 보상금의 용처를 들여다 봅니다. 보상금을 가족에게 증여하면 증여세가 추징됩니다. 따라서 사전에 부동산을 증여해 자녀가 보상금을 받는 것이 유리할 수 있습니다.

 

# 토지와 건물 따로 판다면

토지를 미리 취득하고 건물을 나중에 신축한 경우, 토지와 건물을 한꺼번에 파는 게 유리한지 나눠서 거래하는 게 유리한지 따져봐야 합니다.

 

# 시설·집기는 구분 거래

예식장이나 호텔·모텔 등은 토지와 건물 외에 시설장치나 집기비품도 함께 거래하는데요. 시설·집기는 양도세 과세대상이 아니기 때문에 부동산과 시설·집기 가액은 구분해 거래하는 것이 무조건 유리합니다.

 

# 부동산 2건을 판다면

부동산을 2건 처분할 때는 처분 시기를 고려해야 합니다. 2건의 부동산에서 각각 양도차익과 차손이 발생한다면 같은 해에 파는 게 유리합니다. 부동산 2건 모두 양도차익이 생기거나 감면 대상 부동산(8년 자경농지, 공익사업에 수용)이라면 올해와 내년에 걸쳐 각각 팔아야 절세 효과가 있습니다.

 

# 부동산을 교환할 때

부동산을 교환할 때는 감정을 받아서 교환가액을 정하는 경우와 당사자간에 임의로 교환가액을 정하는 경우에 따라 양도세 차이가 커질 수 있습니다.

 

# 매매계약서를 분실했다면

2006년 이전까지는 부동산에 대한 양도세를 기준시가로 과세했기 때문에 실제 계약서를 제대로 보관하지 않는 경우가 많습니다. 계약서가 없어서 실제 거래가액을 알 수 없으면 대부분 환산가액으로 취득가액을 계산하는데요. 환산가액은 기준시가 상승률에 비례해 계산하므로 실제 거래가액보다 높거나 낮게 나오기도 합니다. 거래금액이 크거나 양도차익을 너무 적게 신고한 경우에는 국세청 세무조사를 받을 수 있으니 주의해야 합니다.

 

〈안수남 세무사〉

 

2017.10.18(수) 16:00

임명규 기자 seven@bizwatch.co.kr