⊙서울 자치구별 지역내총생산과 아파트 가격 비교와 개선 방향

⊙서울 자치구별 지역내총생산과 아파트 가격 비교와 개선 방향

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영국, 호주, 미국 등 대도시는 주택호수가 1천명 당 430호에서 크게 벗어나지 않는다. 이와 비교하면 서울의 경우는 380호로 50호가 부족하다. 결국, 50만호 정도는 추가로 공급해야 수요를 어느 정도 따라갈 수 있다고 볼 수 있다.

 

그 방법으로 경제가 잘나가는 자치구에 있는 민간부지를 고밀도 개발하여 적절한 가격의 주택을 충분히 공급해야 한다. 물론 공공은 민간과 적절한 인센티브를 협의하는 과정이 필요하다. 한편, 경제적으로 낙후되거나 주택환경이 열악한 자치구는 미국의 기회 특구처럼 세금감면 정책으로 어느 정도 고밀도 도시재생을 통한 개선이 필요하다.

 

기업유치와 주택공급에 아주 효과적이다. 공공민간 파트너쉽은 부족한 공공부지와 예산의 한계를 극복하는 최고의 수단이다. 민간자원을 충분히 활용하면, 지역경제과 주택공급의 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.

 

1. 강남구 2017년 지역내총생산(GRDP)이 1위

서울시가 최근에 2017년 기준 서울시 명목 지역내총생산(GRDP. Gross Regional Domestic Product)에 관한 보고서를 발표했다. 지역내총생산이란 해당 지역에서 생산한 모든 재화와 서비스를 시장가치로 평가한 금액이다. 서울의 생산금액은 404조800억원으로 전국에서 22.0% 비중을 차지하고 있다. 2010년부터 2017년까지 매년 경제활동 결과와 자치구별 생산 규모를 종합적으로 평가한 내용도 담겨있다.

 

 

서울시 25개 자치구 중에서 지역내총생산이 가장 높은 자치구는 강남구다. 강남구는 65조 3,870억원으로 서울의 16.2%를 차지하고 있다. 강남구는 서울시 자치구별 평균(16조1630억원) 보다 4.05배나 많고, 최소 자치구인 강북구(3조570억, 서울의 0.8% 비중)의 21.4배나 높다. 강남구는 서울의 중심 비즈니스 기능이 더욱 강화되고 있다. 강남구 코엑스 옆에 광역복합환승센터가 들어서고, 현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC)가 들어선다. 탄천 건너편에 있는 잠실운동장에는 컨벤션과 대규모 비즈니스 시설이 들어선다. 교통과 대규모 최첨단 비즈니스 타운이 계속 들어서고 있어 도심 기능이 더욱 강해지고 있다.

 

강남구 다음으로 중구(51조2130억원, 서울의 12.7%)와 서초구(33조7720억원, 서울의 8.4%)가 그 뒤를 잇고 있다.

 

서울시 자치구 평균 생산액보다 높은(1.0 이상) 자치구는 강남구(4.05배), 중구(3.17), 서초구(2.09), 영등포구(1.98), 종로구(1.94), 송파구(1.66), 마포구(1.16), 강서구(1.04), 금천구(1.01) 등이다.

 

반면, 서울시에서 생산액이 가장 낮은 자치구를 보면, 강북구(3조570억원)로 서울시의 0.8%를 차지하며, 서울 자치구 평균의 19%(0.19배)에 그친다. 강남구보다 21배 이상 작다.

 

서울시 자치구 평균 생산액보다 낮은(1.0 이하) 자치구는 강북구(0.19배), 도봉구(0.21), 중랑구(0.26), 은평구(0.28), 관악구(0.36), 노원구(0.37), 동작구(0.37), 성북구(0.37), 광진구(0.38), 양천구(0.41), 동대문구(0.45), 서대문구(0.51), 강동구(0.51), 성동구(0.66), 용산구(0.73), 구로구(0.82) 등이다.

 

2. 자치구별 1인당 GRDP규모

서울시 2017년 추계인구(977만6305명)를 기준으로 1인당 GRDP는 4,133만원이며 전국(3,583만원)대비 550만원 정도 높은 수준이다. 이를 기준환율(1달러=1130.48원)로 평가한 2017년 서울시 1인당 GRDP는 36,562달러다.

 

서울시 25개 자치구 중에서 1인당 GRDP 규모가 가장 높은 자치구는 중구다. 중구는 4억600만원으로 서울 평균보다 9.83배나 높다. 중구는 가장 낮은 은평구(960만원) 보다 42.3배나 높다. 그다음으로 종로구(1억9600만원, 서울 평균의 4.74배), 강남구(1억2400만원, 3.0배)) 순으로 높다. 3개구 모두 기업체가 몰려 있지만, 중구와 종로구는 거주인구가 상대적으로 적어 1인당 GRDP가 높게 나타났고, 강남구는 상대적으로 거주인구가 많아 낮게 나타났다.

 

서울시 평균 1인당 GRDP보다 높은(1.0 이상) 자치구는 중구(서울 평균의 9.83배), 종로구(4.74), 강남구(3.00), 서초구(1.96), 영등포구(1.96), 금천구(1.60), 용산구(1.28), 마포구(1.23), 송파구(1.02) 등이다.

 

반면, 서울시에서 1인당 GRDP가 가장 낮은 자치구는 은평구(960만원)으로 서울시 평균의 23% 수준이다. 서울시 평균 1인당 GRDP보다 낮은(1.0 이하) 자치구는 은평구(서울 평균의 0.23배), 강북구(0.23), 도봉구(0.24), 노원구(0.27), 중랑구(0.27), 관악구(0.27), 성북구(0.31), 양천구(0.36), 동작구(0.36), 광진구(0.41), 강동구(0.46), 동대문구(0.48), 서대문구(0.63), 강서구(0.70), 구로구(0.73), 성동구(0.87) 등이다.

 

1인당 GRDP는 사업체가 몰려있는 중구와 종로구가 높다. 하지만 1인당 GRDP는 주거인구가 적고, 사업체 밀집도가 높은 도심지역이 높아 1인당 소득과는 일치하지 않는다. 이러한 특성을 감안하여 볼 때, 강남구는 거주인구가 적은 중구와 종로구를 제외하고는 1인당 GRDP가 가장 높다.

 

3. 아파트 평균 매매가격

한국감정원이 발표한 2020년 6월 기준으로, 아파트 평균 매매가격이 가장 높은 자치구는 서초구로 17억3300만원이다. 서울 평균 8억7200만원 보다 약 2배 정도 비싸다. 가장 낮은 자치구인 도봉구(4억2700만원)의 4배가 넘는다. 2위는 강남구로 17억1500만원으로 역시 서울 평균보다 2배, 도봉구보다 4배 이상 높다. 3위는 용산구로 13억9000만원으로 서울 평균보다 1.6배 비싸고 도봉구보다 3.3배 높다. 4위인 송파구는 12억4000만원으로 서울 평균보다 1.42배, 도봉구의 2.9배를 넘는다. 5위는 종로구로 10억230만원이다. 서울 평균보다 1.2배, 도봉구보다 2.4배나 비싸다.

 

서울시 아파트평균매매가격은 8억7200만원이다. 서울시 평균가격보다 높은(1.0 이상) 자치구는 서초구(1.99배), 강남구(1.97), 용산구(1.59), 송파구(1.42), 종로구(1.17), 광진구(1.16), 마포구(1.13), 성동구(1.03), 양천구(1.00) 등이다. 이들 지역은 주거환경이 개선되어 있거나 비교적 사업체가 많이 몰려 있다.

 

반면, 서울에서 아파트 가격이 가장 낮은(1.0 이하) 자치구는 도봉구로 서울 평균의 절반 수준이다(49%). 서울시 아파트 평균가격보다 낮은 자치구는 도봉구(0.49배), 중랑구(0.52), 노원구(0.54), 강북구(0.57), 관악구(0.59), 금천구(0.59), 구로구(0.65), 성북구(0.68), 은평구(0.69), 강서구(0.71), 서대문구(0.75), 동대문구(0.75), 강동구(0.90), 중구(0.91), 영등포구(0.93), 동작구(0.96) 등이다.

 

중구는 지역내총생산이 2위이지만 아파트 가격은 7억9600만원으로 서울 평균 이하(91%)이다. 중구는 기업체가 밀집하여 비즈니스 환경은 좋으나 주택공급은 많지 않고, 기존 주택환경도 쾌적하질 않아 주택가격이 상대적으로 낮다.

 

4. 서울시 평균 이상(1.0+) 아파트가격/지역내총생산/1인당 GRDP 자치구 순위 비교

 

강남구, 서초구, 종로구, 송파구, 마포구 등은 앞서 언급한 3가지 요소가 다 충족된 자치구다. 즉 일자리와 주거조건이 다른 자치구에 비해 양호한 지역이다. 용산구도 1인당 GRDP와 아파트 가격이 높은 지역이다.

 

중구는 지역내총생산과 1인당 GRDP가 높지만, 주택 환경과 공급이 미흡하다. 특히 젊은 직장인들이 멀리서 출퇴근 없이 일과 거주를 할 수 있는 직주근접형 최적 입지다. 쾌적하고 충분한 아파트공급이 필요한 지역이다. 저밀도 민간 부지를 고밀도 아파트로 공급하면 부족한 주택을 상당 부분 확보할 수 있는 입지다. 종로구도 마찬가지다.

 

영등포구와 금천구도 지역내총생산과 1인당 GRDP가 높지만, 아파트 주거환경 개선과 추가적인 공급이 필요하다.

 

5. 서울시 평균 이상(1.0-) 아파트가격/지역내총생산/1인당 GRDP 자치구 순위 비교

강북구, 도봉구, 중랑구, 은평구, 관악구, 노원구, 성북구 등은 3가지 요소가 다른 자치구에 비해 낮은 지역이다. 그러나 주거환경은 비교적 열악하지만, 상대적으로 아파트 가격이 낮은 장점이 있다. 주거환경을 개선하면서 기업체를 집중적으로 유치하여 양질의 일자리만 확보되면 충분한 직주근접형 지역이 된다.

 

동대문구, 서대문구, 강동구, 구로구 등도 기업체 유치와 주거환경 개선이 필요한 지역

 

6. 시사점

영국, 호주, 미국 등 대도시는 주택호수가 1천명 당 430호에서 크게 벗어나지 않는다. 이와 비교하면 서울의 경우는 380호로 50호가 부족하다. 결국, 50만호 정도는 추가로 공급해야 수요를 어느 정도 따라갈 수 있다고 볼 수 있다.

 

그 방법으로 경제가 잘나가는 자치구에 있는 민간부지를 고밀도 개발하여 적절한 가격의 주택을 충분히 공급해야 한다. 물론 공공은 민간과 적절한 인센티브를 협의하는 과정이 필요하다. 한편, 경제적으로 낙후되거나 주택환경이 열악한 자치구는 미국의 기회 특구처럼 세금감면 정책으로 어느 정도 고밀도 도시재생을 통한 개선이 필요하다. 기업유치와 주택공급에 아주 효과적이다.

 

공공민간 파트너쉽은 부족한 공공부지와 예산의 한계를 극복하는 최고의 수단이다. 민간자원을 충분히 활용하면, 지역경제과 주택공급의 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.

 

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