⊙캡레이트(Cap rate, Capitalization rate)

⊙캡레이트(Cap rate, Capitalization rate)

 

캡레이트 는 부동산 투자를 통해 거두는 수익률을 말한다. 부동산 임대수익에서 경비를 제외한 순영업소득(Net operating income)을 부동산 투자금(시가 기준)으로 나눠 산출된다.

 

 

캡레이트는 쉽게 말해서 상업용 부동산에 투자 했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는가를 수치로 표현한 것이다.

 

공식은 간단하다.

구입한 부동산에서 나오는 1년 순수익을 구입가격에서 나누면 된다.

 

Cap Rate(%) = 100 x (연간 순수익 / 부동산 매입가격)

 

〈예〉 아파트를 구입해서 렌트 수입이 발생할 경우

 

월 렌트 수입이 1만 5000달러. 공실률 포함하여 아파트 관리 비용이 5000달러이면

 월 순수익( 총 렌트 수입에서 운영경비 와 공실률 을 뺀 금액 )은 1만달러.

 연순수입은 12만달러.

 

이 부동산을 200만달러에 샀다면 캡레이트는 6% (12만/200만= 0.06)

따라서 캡레이트가 높을 수록 수익률이 높다는 의미입니다.

 

 

◇월 순수익 계산은 어떻게?

 

월 순수익 (NOI : Net Operating Income)은.  총 렌트 수입에서 운영경비와 공실률을 뺀 금액이다.

운영경비란,  재산세, 보험료, 매니저비용, 유틸리티비용과 수리비로 총 수입의 30~35% 를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 물론, 모기지 페이먼트와 소득세는 포함 되지 않는다.

아파트와  트리플넷 (NNN) 이 적용되는 상가의 경우는 조금 다르다.

 

​

◇공실률( 보통  총 수입의 3~5%)

 

부동산 투자자(investors) 에게는 물론 부동산 융자기관(lenders)과 자산 평가 기관(appraisers) 에게도 다양한 수익성 부동산(income producing properties)의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.

 

Cap Rate은 부동산의 상세한 financial data (렌트수입, 매매가격, 건물 소유/유지 비용,..)을 모두 포함하므로 수익성 부동산을 평가하는데 좀더 신뢰할 수 있는 수치이다.

 

〈예를 들어〉

연간 순수입이 5만달러 인 아파트가 있다고 가정을 할 때:

100만불에 구입을 하면 Cap Rate이 5%이고, 83만불에 구입하면 약 6%의 Cap Rate이 나온다.

 

Cap Rate 5%와 6%는 단지 1%의 작은 차이인 것 처럼 보이지만

 "캡 5% 매물은 캡 6% 매물에 비해 무려 가격이 약 20%나 비싸다"라고 할 수 있다.

 

캡 레이트는 또한,  지역과 건물 상태, 연도, 조닝, 땅의 크기에 따라 달라진다.

좋은 위치일수록 캡레이트는 작고, 외곽이나 투자가 꺼리는 지역은 캡레이트가 높다.

LA 한인타운의 경우 아파트는 3.5~4.5 % 정도로 형성되어 있고, 외곽은 5~6 % 에서 매물을 찾을 수 있다.

Cap Rate이 높은 매물의 경우 Ground Lease 인지 세심한 주의가 필요하다.

 

 

◇Ground Lease 란 무엇인가요?

 

토지를 토지주인으로 부터 일정기간동안 임차하여 공터로 사용하거나 건물을 짓거나 하여 임차인이 토지의 사용권만을 가지고 있는 형태.  캘리포니아의경우 99년까지 임대계약이 가능함.

 

이 형태의 리스소유권자(대지 임차인)가 임차된 토지에 건물/시설을 지었더라도, 임차인은 해당 건물/시설의 소유권만을 가지고 있으므로 부동산 매각시 땅을 제외한 건물과 토지임차권(Ground leasehold)만을 매각할 수 있다.

 

수익성이 높은 상가의 경우 토지의 소유권이 없이 건물의 임차권만을 매각하는 경우가 종종 있으므로 주의가 요망된다.

 

임차인(Tenant)이 임대한 토지위에 임차인의 투자액으로 건물및 시설을 만들고 (Tenant Improvement) 사용하는 경우에, 토지를 임대해준 landlord(땅주인) 의 입장에서 보면 매우 편하고 안정된 수입원( Rent)을 가진 것으로 볼 수 있다. 그 이유는 다음과 같이 요약할 수 있다.

 

Ground Lease의 경우 장기 계약을 하는 것이 일반적이다: 보통 20년이상의 초기 리스(Initial lease) 기간 외에 일정기간 리스를 연장할 수 있는 option을 임차인에게 준다.

 

임차인이 건물을 짓기 위해 상당한 투자를 했으므로 초기 리스 기간 이후에 리스를 계속 연장할 가능성이 높다.

 

건물의 유지및 보수는 임차인이 가지고 있으므로  landlord는 관리및 보수의 부담을 지지않는다.

 

임차인이 소유권도 없는 땅에 자비를 들여 건축/시설을 만드는 투자를 한다는 것은 그 자리의 땅이 해당 비지니스를 위한 목이 좋은 곳임을 간접적으로 말해준다.

 

상업용 투자대상 매물을 분석하는 투자자 입장에서 Ground Lease는 매우 중요한 요소로 매매의 대상이 토지의 소유권(fee simple or leased fee)을 포함하는지 아니면 토지임차권 (Ground leasehold) 만을 포함하는 것인지 세심히 보아야 한다.

 

후자의 경우 전자의 경우 보다 월등히 수익율이 높은 것이 일반적이나 토지의 소유권이 없으므로 토지의 임대만료일이 다가올 수록 (시간이 갈 수록) 매물의 가치가 떨어지게 된다.

 

매매가격의 관점에서 건물+땅이 함께 매매되는 일반적 부동산의 형태와 비교해 보면 다음과 같다.

 

땅소유권만 거래되는 Leased Fee의 경우에는, 건물+땅의 일반적인 매물보다 오히려 순수익에 비해 거래가격이 높게 (Cap. Rate 이 낮게) 형성되는게 일반적이다.

 

Tenant가 소유권도 없는 땅에 건물을 짓고 입주한다는 것은 그만큼 Location이 좋다는 반증이다.

 

또한 Tenant입장에서 건축비에 대한 투자가 되어야 하므로 장기리스 (20년 정도의 초기 리스 + options)를 원한다.

 

전국적인 체인망을 가진 본사가 Ground Lease 테넌트인 경우가 많다. (예. 스타벅스나 맥도날드)

 

좋은 location과 리스의 안정성 때문에 건물+땅을 함께 매각하는 경우보다 가격이 높게 형성된다.

 

부동산 투자자의 입장에서 가장 안정적인 투자 부동산의 형태라고 할 수 있다.

 

건물의 소유권과 땅의 임차권만 매물로 나온 경우 (Leasehold only) 에는, 건물+땅의 일반적인 매물보다 순수익에 비해 거래가격이 낮게 (Cap. Rate 이 높게) 형성되는게 일반적이다.

 

Realtor Jamie

2020. 1. 9. 6:33