〔Placemaking〕장소 만들기 전망

〔Placemaking〕장소 만들기 전망
https://urbanland.uli.org/economy-markets-trends/uli-product-council-outlook-for-placemaking/

새로운 장소 만들기 위원회(ULI’s new Placemaking Council) 멤버들은 장소 만들기에 대해 토론을 벌였다.

토론 내용은 주로 부동산 개발에 반영할 만한 장소 만들기의 가치가 무엇인지, 지금 번창하고 있는 장소 만들기 프로젝트에서 정착되고 있는 전략들은 무엇인지, 성공으로 가는 길에 장애요인이 무엇인지, 장소 만들기에서 부각되는 오해는 무엇 인지, 그리고 관련 트렌드는 무엇이 있는 지 등에 대한 것이다. 관련 내용을 요약 정리해 본다.

 

 

 

1. 지금 장소 만들기 이슈가 왜 특별하게 부각되고 있는가?

지금 부동산 프로젝트 개발에서 특별한 신경을 쓰는 이슈는 사람들이 모여들고(convene), 이들이 원하는 장소를 창출하는 것이다.  장소 만들기는 이미 정착된 구체적 자산(공동주택, 리테일, 오피스 등) 보다 더 많은 신경이 쓰이는 이슈이다.

장소 만들기는 사람들이 당장에 거주하고 일하는 곳에서는 그다지 필요하지 않다. 그러나 사람들이 함께 모이는 제3의 장소(third place)를 만드는 장소 만들기 창출은 중요하다. 밀레니얼 세대가 주축이 디어 지금 이러한 장소 만들기 변화 분위기를 부추기고 있다. 이들은 색다른 방식으로 일하고 거주하길 원한다. 공유경제(sharing economy)에도 관심이 많다. 여기에 보수적인 베이비부머 조차도 보다 풍족한 도시환경 속에서 생활하는 방향으로 전환하고 있다.

지금 활기찬 도시(vibrant cities)와 도시 장소(urban places)에 대해 새로운 관심이 집중되고 있다. 이러한 관심은 밀레니얼, 베이비부머, Z세대 등이 주도하고 있다. 거의 모든 세대가 선호하고 있는 셈이다.

부동산 산업은 지금 경험 창출(creation of experiences)의 비법을 보행자 지향(walkable), 환승교통 지향(transit-oriented), 그리고 세계수준의 라이프스타일 환경(cosmopolitan lifestyle environment) 등을 해독하여 찾아내려는 노력을 하고 있다. 목적은 여기서 얻는 결과물을 다양한 규모의 장소(various scales), 다양한 지리적 장소(different geographies), 및 다양한 시장(different markets)에 적용하여 프로젝트 성공을 거두기 위함이다.

밀레니얼 세대는 구매나 판매가 필요한 장소가 아닌 사람들 사이의 교환경험(experience of exchange)을 할 수 있는 장소를 더 원하고 있다. 오랫동안 리테일은 장소 만들기의 시금석이자 토대가 되어왔다.

그러나 어떤 장소에 리테일 점포를 전개한다고 해서, 갑자기 그 장소가 위대한 장소(great place)가 되는 것은 아니다. 밀레니얼 세대 수요는 양적인 경험(quantitative experience)보다는 질적인 경험(qualitative experience)을 보다 더 원한다. 이들 세대는 구매와 판매의 장소 보다 사람들끼리 교환경험(experience of exchange)을 할 수 있는 장소를 더 선호한다.

이제는 그 동안의 개발 선례에 대해 질적 양적 평가분석을 제대로 해야 할 중요한 시점이다. 이러한 분석을 통해 미래세대를 위한 위대한 장소를 만드는 방법을 잡아내야 한다.

도시는 적절한 가격의 주택, 학교, 공원, 거리전경(streetscapes) 등을 활용하여 도시 만들기, 포용성(inclusivity) 수준 상향, 사회화(socialization) 등을 달성해야 한다. 지역사회가 변화하면서 사람들이 부여하는 장소의 가치도 변화한다.

몇 십 년 전만 하더라도 장소 만들기는 통학과 통근을 빠르게 할 수 있는 충분한 도로를 만드는 것이었다. 특히 도시의 직장(여러 사람들의 공적인 공간)에서 교외의 주택(개인의 작지만 사적인 공간)으로 이동하는 도로가 중요했다.

지금은 장소의 개념이 변화하고 있다. 지금 사람들은 과거와는 다른 종류의 공간 장소에서 가치를 창출하고 있다. 오늘날의 장소 만들기는 그동안의 방법과는 획기적으로 달라져야 한다. 여기에는 중/저소득층을 위한 주택공급도 포함되어야 한다.

지금 그리고 향후에는 50년 전에는 상상할 수조차 없었던 수단인 위대한 학교, 위대한 공원 및 위대한 거리전경 등을 활용해 도시 만들기를 해야 한다. 이를 통해 활기 넘치는 도시 만들기, 포용성 수준 상향, 사회화 등을 달성해야 한다. 도시는 너무도 부자이거나 너무도 가난한 사람만을 위해 기능을 발휘할 수 없다. 그래서 우리가 추구하는 가치를 함부로 포기하지 못하는 것이다.


2. 최고의 장소 만들기 실행에는 어떤 것들이 있을까?

강력한 디자인 비전을 갖는 것부터 시작해야 한다. 이는 모든 다양한 사람들의 협력(coalitions) 구축에 도움이 되기 때문이다. 이를 통해 프로젝트를 성공시킬 수 있고, 그 것을 넘어, 시간이 흐르면서 그 장소만의 진짜를 달성할 수 있다. 창조적 프로세스에 참여하고 있는 디벨로퍼, 디자이너, 및 여타 모든 사람들은 본인들이 더 이상 참여할 여지가 없는 시점까지 열정을 다해 미래를 탐구해야 한다. 그리하여 해당 장소에서 거주하고 일하고 노는 사람들을 위한 위대한 장소를 만들어야 한다. 장소 만들기는 이들 미래 사용자들이 있는 곳에서 모양이 만들어지고 다듬어진다.

장소 만들기는 일종의 선별작업(curation)이다.

과거의 리테일은 테난트 지향이 강하여 쇼핑몰 업체 입장에서는 테난트가 원하는 공간을 찾거나 만들어주는 것이 전부이었다. 그러나 지금의 쇼핑몰은 자신들이 데려오는 테난트 타입을 보다 선별적으로 하고 있다. 자신들이 창조하고자 하는 경험에 기여할 수 있는 테난트를 찾는다.

유치한 테난트는 다른 테난트를 동참하게 만드는 촉매제가 된다.

돈도 벌면서 지역사회와 공공분야에도 새로운 성과를 내는 두 마리 토끼를 잡는 효과가 있어야 한다. 이는 인근 지역에도 새로운 기회를 제공하는 역할도 한다.

최고의 실행은 매우 중요할 정도로 지역사회에 구체적이 되어야 하고, 지역사회 내에서 작동해야 한다.

귀가 따가울 정도로 다 아는 애기 이지만, 이들 지역사회 대한 정보의 원천은 지역사회 이다.

결국 지역사회를 활용해야 하고, 지역사회가 기능을 하는 방법, 원하는 것, 독창적인 것을 찾아낼 수 있는 최선의 데이터와 최고의 창조적인 아이디어도 지역사회를 활용해야 얻을 수 있다. 지역사회는 이미 존재하는 것을 편집하는 편집자로서는 특별한(extraordinary as editors) 능력이 있다. 그러나 지역사회는 스스로 새로운 것을 창출하는 창조자(creators) 역할은 제대로 성공적이지 않다. 결국 지역사회의 새로운 장소 만들기 창출은 도시계획가가 지역사회를 분석하여 창출해내야 한다.


3. 장소 만들기를 하기 위한 해결해야 할 과제 혹은 난관에는 어떤 것들이 있나?

특별한 장소에서 발생하는 해결해야 할 과제는 오히려 민간과 공공의 관심 범위를 확대하여, 해결책을 찾아내는데 집중시킬 수 있는 순기능의 기회도 한다. 이러한 프로세스는 이해관계자 각각에게 최선의 가치를 제공하고 이해관계자들의 의견일치(consensus)를 이끄는데 도움이 된다.

어떤 프로젝트를 하려는 장소가 있다고 하자. 이 경우 한 쪽 지역사회는 뭔가를 크게 필요로 하고, 다른 쪽 지역사회와 그 뭔가가 너무도 풍족할 경우, 이 해당부지는 칸막이 기능을 해야 하는 운명에 처한다. 칸막이 한 쪽 동네에서는 환영받지 못하는 여론이 나올 수 있고, 다른 한쪽 동네에서는 위험하다는 여론이 나올 수 있다.

그래서 양쪽이 함께 이 해당부지의 역할 수준을 양자가 공감하는 수준까지, 그리고 양쪽의 어린이들이 함께 어울려 놀 수 있는 기회를 제공할 때까지, 그리고 양쪽 동네가 어우러져 뒤섞이는 기회가 제공될 때까지 이 장소의 잠재력은 실현될 수가 없다. 문제 해결의 시작은 민간, 공공, 비영리, 및 시민 활동가들 사이에 대화를 하면서 시작된다. 이 장소로 인해 무엇이 좋아지고 무엇이 나빠지는 지에 대해 대화를 나누고, 양자가 만족하는 좋은 그림을 만들기 위한 방법을 논의해야 한다.

가장 큰 문제는 파이낸싱 이다. 사람들은 장소를 창조적이면서 산뜻하게 만들 수 있다고 얘기한다. 그러나 항상 돈이 필요하다. 장소 만들기 프로젝트는 시나리오에 따라 수입창출에 기여하지 못하는 것들도 포함된다. 수입을 창출하지 못하는 오픈 공간을 더 많이 확보할 수도 있고, 좋은 테난트를 유치하기 위해 신용이 낮은 테난트를 유치할 수 도 있다.

일부 부동산 오너는 오히려 비용부담을 보태주는 리테일 공간을 떠안을 수도 있다. 그래서 정당한 솔루션을 발견하기 위해 공공분야와 함께 일을 하는 것이 해결하는 열쇠가 될 수 있다. 사람들은 진짜의 진실함을 느끼길 원한다. 다른 곳에서도 얻을 수 있는 것과는 다른 이곳만의 것을 원한다.

사람들은 단 하나만의 효율적인 경험을 원한다. 이유는 Amazon에서 일반점포 대신에 살 수 있는 것이 너무도 많기 때문이다. 그 자리에서 ‘머물고 논다(stay and play)’ 라는 개념보다는, 뭔가 색다른 것을 찾기 위해 ‘붙잡기 위해 찾아간다(grab and go)’는 개념을 장소에 반영해야 한다. 그래야 돈이 된다. 그러나 가장 좋은 해결책은 이들 두 개념이 함께 뒤섞는 것이다. 그러면 수익은 더 좋아진다.

진짜라는 것은 가장 밑바탕이 되는 것이다. 어떤 장소는 그 장소가 오픈되었을 때, 너무도 통조림으로 가공된 듯한, 너무 구체적이고, 너무도 의사처방 같은 느낌을 주는 곳이 있다. 성공하는 장소는 강한 토대를 갖고 있다. 그러면서 스스로 성장하는 유기체적인 방식을 채택하여 개발해야 한다. 초기부터 스스로 DNA 성장이 가능한 장소를 디자인해야 한다.

아웃도어 오픈 공간과 인도어 오픈 공간 사이에 적절한 균형을 찾아내기란 쉽지가 않다. 사람들이 모이는 이 두 개의 오픈 공간은 상호 조화로운 균형을 유지하면서 자기 역할을 해야 한다. 이들 공간들은 어떤 방법이던 경제적인 지원을 필요로 한다.

위대한 공간을 만드는 주체는 디벨로퍼, 지자체, 그리고 대중 이다. 특히 대중과 교감하는 대화가 중요하다. 이들 공간이 실패를 하는 원인은 대중들과 대화 즉 공감대가 형성되지 않았거나, 상호작용을 통해 테스트 과정을 거치지 않았기 때문이다. 심지어는 든든한 지원활동이 있음에도 불구하고 프로젝트가 성공하지 못하는 경우가 있다.


4. 장소 만들기에 대한 오해에는 어떤 것들이 있을까?

오늘날 부동산 시장에서 해결되지 않는 가장 큰 오해가 있다. 사람들은 건물의 저층부에 리테일을 배치하면 장소 만들기가 다 된 줄로 안다. 그러나 이는 실패로 증명된다. 성공적인 장소 만들기는 사람들에게 상품과 서비스 외에 아이디어를 교환할 수 있는 장소를 제공하는 것이다. 밀레니얼 세대는 지속적으로 더 많은 공간을 요구한다. 이들은 필요한 무엇을 사겠다는 특별한 기대감 없이 왔다 갔다 하는 것을 좋아한다.

이들은 한 숨 돌릴 수 있는 장소(place of respite)를 원한다. 그래서 상품구매와 사색의 균형을 맞출 수 있는 장소를 원한다. 이런 장소를 만들게 되면, 개발주체는 부동산 가치가 오르기에 혜택을 보고, 지역사회는 좋아하는 공간을 가질 수 있어 혜택을 본다.

장소 만들기가 단순히 개선만 하면 된다라는 오해가 있다. 하기야 개선이 없다면 단순한 디자인 작업에 그칠 수 있다. 개선이라는 생각은 보다 많은 돈을 지출해야 한다는 생각을 불러일으킨다. 그러나 이는 사실이 아니다. 장소 만들기는 마음 가운데 있는 것으로, 작은 것부터 큰 것에 이르기 까지 모든 프로젝트에 적용될 수 있다.


5. 다른 중요한 트렌드로는 어떤 것들이 있을까?

장소 만들기의 가장 큰 움직임은 환승교통 지향의 개발, 오픈 공간, 및 이 둘을 연결하는 개념이다. 이를 통해 새로운 것이 만들어진다. 도시의 동네는 요즘, 젊은 직장인들을 끌어들이기 위해 적절한 가격의 주택 공급(affordable housing)을 고민하면서 성공적인 도입방법에 관심이 집중하고 있다.

여기서의 방법이라 함은 어느 정도 규모로 그리고 무슨 돈으로 할 것이냐에 대한 방법을 말한다. 그러면서 식음료가 어느 정도 어울려 들어가야 하는지, 그리고 펍업 활동(pop-up activation)을 최선으로 수렴하는 방법은 무엇인지 고민을 해야 한다.

미국에서 저소득층 지역을 살리기 위한 기회특구 프로그램(Opportunity Zones Program) 법은 엄청난 충격을 주고 있다. 이 법을 통해 투자자들은 부동산에서 얻은 양도소득을 州정부가 지정한 低소득층 지역에서 개발사업에 투자를 하고 있다.

이 프로그램에 의하면, 양도소득을 저소득층 지역에 7년간 투자하면, 7년 유예기한 이후 15%의 세금을 감면 받고 나머지 세금을 납부하면 된다. 프로젝트에 투자한 사람들에게는 매력적인 인센티브 이면서 이들 지역에게는 개발을 자극하는 수단이 되고 있다. 이 프로그램을 잘 만 활용하면 해당 지역 사람들이 원하는 장소 만들기 컨셉을 만들 수 있는 기회가 된다.