〔블록체인〕블록체인과 부동산

〔블록체인〕 블록체인과 부동산  

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블록체인은 글로벌 차원에서 볼 때 이미 부동산 분야에 반영되기 시작하고 있다. 부동산 거래, 리츠 거래 등 분야는 이미 적용되고 있다. 아직까지는 속도보다는 투명성이 강조되고 있는 분위기 이다.

 

블록체인에 대한 반대의견도 만만치 않다. 특히 가상화폐에 대한 거품논란이 그렇다. 우리 주변 부동산에서 이미 벌어지고 있거나 다가오고 있는 블록체인에 대해 살펴보도록 하자.

 

 

 

1. 블록체인 특징 두 가지

 

①보안성 : 블록체인은 다른 사용자가 몰래 데이터를 추가하거나 삭제할 수 없다. 한번 이뤄진 거래는 변조될 수 없고, 완료된 거래는 취소가 불가능.

 

②분산화: 블록체인은 제3자 보증기관 또는 중개자에 대한 의존도를 낮춤으로써 거래에 수반되는 시간과 비용을 대폭 절감.

 

블록체인은 chain으로 구성된 block이다. 모든 거래 내역은 블록 단위로 저장되고, 각각의 블록은 체인으로 연결된다. 최초 블록부터 현재 블록까지 한번 생성된 블록은 변경되거나 삭제되지 않는다.

 

블록체인은 ‘분산 원장(distributed ledger)’을 바탕으로 한다. 원장에는 비즈니스 거래와 계약 기록이 담겨져 있어, 유형과 무형 자산의 소유권 이전 계약정보들이 포함.. 분산원장 시스템은 원장을 한 기관이 중앙서버를 통해 독점적으로 보유하는 것이 아니라 모두가 함께 보유한다. 각 개인이 하나의 블록으로 직접적으로 거래한다. 이 거래가 모두 하나의 블록.

 

 

골드만삭스는 블록체인 특징 두 가지로 구분.

 

①보안성: 블록체인은 다른 사용자가 몰래 데이터를 추가하거나 삭제할 수 없다. 한번 이뤄진 거래는 변조될 수 없고, 완료된 거래는 취소가 불가능.

 

②분산화: 블록체인은 제3자 보증기관 또는 중개자에 대한 의존도를 낮춤으로써 거래에 수반되는 시간과 비용을 대폭 절감.

 

개인과 개인, 공공과 개인, 기업과 기업 간에 발생한 다양한 형태의 거래관계에 대한 혁신이 가능. 블록체인이 제대로 작동한다면 건설업계에서는 더 이상 조달청이 필요 없다. 블록체인은 세상에서 가장 강력한 ‘신뢰(trust)’ 인프라로 부패하기 쉬운 중앙 집중 기능을 부정한다. 이로 인해 블록체인은 모든 네트워크 기반 기술을 수렴한다. 디지털 시스템이 조금이라도 적용된 산업은 블록체인의 영향을 받게 된다.

 

 

2. 블록체인의 단계

 

블록 형성의 단계는

 

①완결된 거래정보나 기록을 모아 하나의 개별 블록으로 형성하는 네트워크 구성.

 

②생성된 후보 블록이 전체 네트워크 참여자들에게 전달되면서 각 네트워크 참여자들이 전송받은 새로운 블록의 유효성, 즉 거래의 유효성을 검증. 여기서 최소 50% 이상의 동의를 얻어야 후보 블록이 블록체인에 연결돼 블록체인 원장으로 받아들여진다.

 

건설산업의 다단계 계약 구조에 스마트 계약을 적용하면 더욱 혁신적인 산업 모델 구성이 가능.

 

건설업계는 ‘스마트 계약’ 관련성이 많다. 개인의 필요 여부, 다단계 계약 시스템 등은 블록체인 분산원장 기술의 기본특성 및 다중서명(Multi-Signature) 등에 의해 처리. 건설산업의 다단계 계약 구조에 스마트 계약을 적용하면 더욱 혁신적인 산업 모델 구성이 가능.

 

 

3. 건설시장과 블록체인

 

향후 언젠가는 공사대금을 가상화폐로 거래하거나, 아파트 분양을 프라이빗 블록체인 플랫폼 안에서 진행도 가능

 

블록체인은 앞으로 10년 안에 지금의 경제지형을 완전히 바꿔 놓을 전망. 향후 언젠가는 공사대금을 가상화폐로 받을 수도 있다. 아파트 분양도 프라이빗 블록체인 플랫폼 안에서 진행할 수도 있다.

 

건설산업은 부정부패 부실시공으로 건설산업 자체에 대한 신뢰 위기가 있고, 불투명한 법과 제도로 인한 계약자 간의 신뢰위기도 있다. 이 같은 문제를 블록체인 스마트 계약이 해결.

 

스마트 계약은 계약 자체가 컴퓨터 코드로 프로그램화 되어 있어 지정된 조건이 완료되면 제3자의 개입 없이 지정된 대로 이행되는 ‘자동화된 거래 규약’을 의미. 오류나 조작의 위험이 감소한다. 동시에 모든 참여자가 즉시 그 실행 결과를 검증

 

스마트 계약은 계약 자체가 컴퓨터 코드로 프로그램화 되어 있어 지정된 조건이 완료되면 제3자의 개입 없이 지정된 대로 이행되는 ‘자동화된 거래 규약’을 의미. 이 개념은 1994년 컴퓨터 사이언스 전문가 닉 재보가 최초 제안. 그 후 블록체인 등장과 함께 최근 급부상.

 

스마트 계약에 따른 디지털 계약서는 사전 조건에 따라 계약 내용의 즉각 이행이 가능하고, 계약 결과도 명확. 다단계 계약이 필수적인 건설산업에 매우 유효한 시스템.

 

스마트 계약은 하나의 소프트웨어로, 단순 거래기록 보관은 물론 다수 참여자 합의에 따른 계약 실행 자동화가 가능하다. 잘 짜진 프로그래밍으로 전혀 모르는 사람과 익명 거래도 가능. 공권력 없이도 암호화된 코드에 대한 신뢰로 모든 거래가 가능. 그 결과 모든 참여자가 계약 조건에 동의하고, 자동 실행을 신뢰하며, 오류나 조작의 위험이 감소한다. 동시에 모든 참여자가 즉시 그 실행 결과를 검증할 수 있다.

 

 

 

스마트 계약의 장점은 크게 4가지다. ①속도가 빠르다. ②정확하다. ③제3 중개인에 대한 의존도를 낮추거나 없앤다. ④새로운 종류의 비즈니스를 가능하게 한다.

 

블록체인은 중개기관 개입 없이도 거래가 가능하다는 점에서 금융업에 획기적인 변화가 전망. 블록체인 기반의 금융거래는 디지털 자산의 실시간 이동이 가능해 거래 시간 단축이 강점. 은행 간 결제와 국제자금 이체, 각종 모바일 결제, 보험금 청구·지급, 은행 간 마진거래 등에서 블록체인을 활용할 경우 비즈니스 생태계를 바꾸는 시스템.

 

 

4. 삼성SDS 스마트 계약 플랫폼 기능

 

‘넥스레저’라는 기업형 블록체인 플랫폼 개발하고, 이미 금융, 제조, 물류, 공공 등의 분야에 블록체인 적용 중. 특히 물류 분야는 38곳 기관이 참여하여 해운물류 블록체인 컨소시엄 구성. IoT를 통해 위치∙온도∙습도∙진동 등 정보를 추적 관리. 화주∙선사∙세관∙은행들이 물류관련 서류를 블록체인 기술 기반으로 공유해 수출입 서류 위∙변조 차단, 발급절차 간소화 성과. 향후 아파트 건설에도 적용 가능하여, 발주자, 원청, 하청, 소비자 모두 부실 자재에 대한 우려 제거 가능.

 

삼성SDS는 블록체인이 금융, 유통, 제조 등 모든 산업 플랫폼의 핵심이 될 것으로 전망. ‘넥스레저’라는 기업형 블록체인 플랫폼 개발하고, 이미 금융, 제조, 물류, 공공 등의 분야에 블록체인 기반 사업을 선도.

 

특히 물류 분야에 적용하여, 삼성SDS, 정부, 연구소, 기업 등 38곳이 참여한 해운물류 블록체인 컨소시엄을 구성. 이들은 해상 운송시 IoT 기기를 통해 위치∙온도∙습도∙진동 등 각종 정보를 블록체인을 적용해 투명하게 추적, 관리. 화주∙선사∙세관∙은행 등 물류 관련자들이 선화증권(B/L), 신용장(L/C) 등 물류 관련 서류를 블록체인 기술 기반으로 공유해 수출입 관련 서류 위∙변조를 차단하고 발급절차를 간소화하는 성과.

 

이 시스템은 향후 건설업계에 적용하여 아파트 건설시 발주자와 원청, 하청, 소비자 모두 부실 자재에 대한 우려를 제거 가능.

 

서울시와 시정업무 혁신 블록체인 컨설팅 프로젝트 진행 중. 장안평 중고차 시장, 청년 수당 등에 블록체인 스마트 계약 적용 작업 중.

 

서울시와 협력해 서울시 시정업무 혁신을 위한 블록체인 기반의 컨설팅 프로젝트를 진행하는 중.

블록체인 플랫폼 넥스레저를 디지털변환을 이끄는 통합 플랫폼으로 발전시켜, 현재 서울시와 장안평 중고차 시장, 청년 수당 등에 블록체인 기반의 ‘스마트 계약’ 시스템 적용을 함께 작업 진행 중.

 

블록체인 기록 정보들이 애초부터 잘못 것이면 각종 블록체인 애플리케이션 결과는 무의미. 현실 세계에서 확인/반영 과정이 필요. 발생 정보들이 그대로 블록체인에 기록될 수 있도록 IoT 기술과, 비정상 정보를 선별 검증하는 인공지능 기술 개발이 중요.

 

블록체인과 스마트 계약이 모든 문제를 해결해 주지는 않는다. 블록체인에 기록되는 정보들이 애초부터 잘못된 정보라면, 이를 바탕으로 실행되는 ‘스마트 계약’을 포함한 각종 블록체인 애플리케이션들의 결과 또한 잘못된 결과일 수밖에 없다.

 

블록체인에서 처리된 정보를 현실 세계에서 확인하고 반영하는 과정이 필요. 예를 들어 블록체인에 처리된 대금지급 정보를 금융기관에 연계해 실제 계좌로 입금되게 하는 과정 등에서도 정확하게 처리되어야만 한다. 이 때문에 발생한 정보들이 있는 상태 그대로 블록체인에 기록될 수 있도록 하기 위한 IoT(사물인터넷) 기술과, 비정상 정보를 선별적으로 검증할 수 있는 인공지능 기술 개발이 함께 이뤄져야 한다.

 

국내외적으로 현재는 전자계약, 인증, 안전한 정보 보관 등 목적으로 사용되는 사례가 다수. 향후 업무 효율화, 상호 정보공유의 신뢰성 향상, 새로운 디지털 신사업 모델 등으로 사업 유형이 확대. 부서와 부서, 기업과 기업, 기관과 기관 간의 정보 공유 및 전달, 협업효과 강화 위한 ‘기업ㆍ기관 간 협업(Enterprise Collaboration)’에서 많은 활용 예상. 건설공사 계약 구조 관리 및 기성고ㆍ대금지급 관리 등 건설산업 전 영역에서 큰 역할을 수행할 전망.

 

국내에도 이미 금융권 외에 제조, 서비스 및 공공 등 다양한 분야에서 블록체인을 실제 사용하는 사례들이 나타나고 있다. 현재는 전자계약, 인증, 안전한 정보 보관 등의 목적으로 사용되는 사례가 다수 차지. 점진적으로 블록체인을 통한 업무 효율화, 상호 정보 공유의 신뢰성 향상, 새로운 디지털 이코노미 대응을 위한 신사업 모델 등으로 사업 유형이 확대 중.

 

향후 부서와 부서, 기업과 기업, 기관과 기관 간의 정보공유 및 전달, 협업을 효과적으로 강화하기 위한 기업ㆍ기관 간 협업 영역에서 상당한 활용이 예상. 결국 건설 공사의 계약 구조 관리 및 기성고ㆍ대금지급 관리 등 건설산업 전 영역에서 큰 역할을 수행할 것.

 

 

5. 해외 사례

 

스마트 계약 투자위해 2017년 세계적으로 40개 이상의 컨소시엄 결성. 도이치뱅크, 소시에테 제네랄(Societe Generale), 라보뱅크(Rabobank), 유니크레디트(UniCredit) 등이 회원사인 중소기업 대상 국제무역 활성화 위한 블록체인 플랫폼 설계를 목표로 디지털 트레이드 체인을 구성.

 

IBM과 인텔, 후지츠, 다임러 벤츠 등은 블록체인 기술발전을 위해 오픈소스 협업 활동을 수행하는 하이퍼레저(Hyperledger) 컨소시엄을 구성. 전 세계 80개 이상의 초대형 금융기관과 규제 당국, 중앙은행들이 참여하는 R3도 대표적인 사례. 컨소시엄 중 26개가 금융서비스 분야, 10개 융복합, 3개 건강보험, 1개 에너지 자원 부문.

 

전 세계 기업들이 이미 스마트 계약에 주목하며 플랫폼 개발에 적극적. 딜로이트에 따르면 스마트 계약에 투자하기 위해 2017년 전 세계적으로 40개 이상의 컨소시엄이 결성. 도이치뱅크, 소시에테 제네랄(Societe Generale), 라보뱅크(Rabobank), 유니크레디트(UniCredit) 등이 회원사인 중소기업 대상 국제무역의 활성화를 위한 블록체인 기반 플랫폼의 설계를 목표로 하는 디지털 트레이드 체인을 만들었다.

 

IBM과 인텔, 후지츠, 다임러 벤츠와 같은 기업은 블록체인 기술 발전을 위해 오픈소스 협업 활동을 수행하는 하이퍼레저(Hyperledger) 같은 컨소시엄을 구성. 전 세계 80개 이상의 초대형 금융기관과 규제 당국, 중앙은행들이 참여하는 R3도 대표적인 사례. 이들 컨소시엄 중 26개가 금융서비스 분야, 10개 융복합, 3개 건강보험, 1개 에너지 자원 부문.

 

두바이는 2016년 10월 블록체인을 국가전략으로 채택. 2020년까지 無서류 비자신청, 세금 납부, 라이선스 갱신 등 처리하는 ‘블록체인 정부’를 구현 목표. 부동산, 금융, 헬스케어, 교통, 도시계획, 스마트 에너지, 관광 등 제반 산업에서 비즈니스 기회를 발굴할 계획.

 

스웨덴은 2017년 6월 블록체인 부동산 등록 시스템을 도입. 연 1억유로에 달하는 예산 절감이 기대. 일본은 농지/산림지역까지 포함한 토지대장을 블록체인 원장관리 계획을 수립하고 2018년부터 파일럿 추진 시작. 홍콩은 HSBC 등 주요 은행의 모기지 평가에 블록체인 기술을 도입해 부동산 감정평가사와 은행 여신심사자간 정보 공유를 확대한 상태.

 

두바이는 2016년 10월 블록체인을 국가전략으로 채택. 2020년까지 서류 없이 비자 신청부터 세금 납부, 라이선스 갱신 등을 처리하는‘블록체인 정부’를 구현 목표. 이를 통해 두바이는 부동산, 금융, 헬스케어, 교통, 도시계획, 스마트 에너지, 관광 등 제반 산업에서 비즈니스 기회를 발굴할 계획.

 

스웨덴은 2017년 6월 블록체인을 이용한 부동산 등록 시스템을 도입. 연 1억유로에 달하는 예산 절감이 기대. 일본은 농지와 산림 지역까지 포함한 토지대장을 블록체인 원장으로 관리한다는 계획을 수립하고 2018년부터 본격적인 파일럿 추진이 시작. 홍콩 소재 중국은행과 HSBC 등 주요 은행은 홍콩 모기지 평가에 블록체인 기술을 도입해 부동산 감정평가사와 은행 여신심사자간 정보 공유를 확대한 상태

 

 

6. 싱가포르 암호화폐를 통한 ‘리츠’

 

싱가포르의 ‘REIDAO’는 실물 부동산 자산을 담보로 이더리움 기반의 화폐(토큰)를 발행하고, 토큰으로 부동산 거래를 하는 플랫폼을 운영 중. 토큰의 가치는 실물 부동산 자산에 의존. 토큰은 각 부동산 투자한 소유자와 참여자(소액주주)에게 해당하는 지분만큼 발급.

 

일종의 클라우드 펀딩 및 세일. 토큰은 주식처럼 자유롭게 사고팔 수 있고 토큰의 매매는 해당 자산의 매매와 동일한 성격. 소액투자로 대형 부동산 투자가 가능해진 셈.

 

레이다오는 2017년 말레이시아 쿠알라룸푸르에서 3곳의 대형빌딩(레지던스 호텔 등)을 대상으로 시범 서비스를 운영한 후 본격적인 사업 확대에 착수했다.

 

 

 

7. 향후 블록체인으로 부동산 시장에서 제3의 중개자가 없어져.

 

부동산 거래는 일단 등기소 시스템만 블록체인 기반으로 재구축되면 매매로 인한 소유권 이전등기 역시 간편하게 성사 가능. 스마트 계약 플랫폼으로 매매계약이 체결되면 계약서, 토지대장과 건축물대장등본을 포함해 실거래가 신고필증, 인감증명, 주민등록등본, 국민주택채권 매입증명서 등 이전등기에 필요한 서류가 한 번에 처리.

 

부동산 거래는 자산 양도에 관련된 다양한 참여자 때문에 기본적으로 거래가 느리게 진행. 중개업소, 등기소, 금융기관, 세무기관, 공증기관이 참여하기 때문. 거래는 절대적으로 서류 작업과 계약 서명에 의존하고 ‘불신’ 탓에 행정 절차도 까다롭다.

 

일단 등기소 시스템만 블록체인 기반으로 재구축되면 매매로 인한 소유권 이전등기 역시 간편하게 성사 가능. 스마트 계약 플랫폼으로 매수자와 매도자 간 매매계약이 체결되면 매매계약서, 토지대장과 건축물대장등본을 포함해 실거래가신고필증, 인감증명, 주민등록등본, 국민주택채권 매입증명서 등 이전등기에 필요한 서류가 한 번에 처리.

 

다운계약서, 불법 및 편법 증여, 불법 분양권 거래 등을 모두 통제. 이미 많은 국가들이 국가 토지대장 구축과 건물 부동산 등기 관리에 블록체인 기술을 도입.

 

정부의 부동산 규제에 대한 고민도 해결. 다운계약서, 불법 및 편법 증여, 불법 분양권 거래 등을 모두 잡아낼 수 있기 때문.

 

블록체인의 특성상 스마트 계약 플랫폼에서 이뤄지는 계약은 위조 및 변조가 불가능. 자산이 특정인에게 양도되는 즉시 자산의 소유권 역시 즉시 검증 가능. 동시에 집주인이 아파트 리모델링을 했다면 비용과 보수공사 내역을 확인. 이를 바탕으로 정부기관은 투명하게 세금을 책정. 이유 없이 높거나 혹은 낮은 시세에 거래가 이뤄지면 정부가 즉시 인식.

 

이미 많은 국가들이 국가 토지대장 구축과 건물 부동산 등기 관리에 블록체인 기술을 도입. 대부분 부동산 매매 및 임대 계약을 지원하여 소유권 투명성 강화, 토지사기 방지 가능.

 

부동산 가치의 투명성 확보로 부동산 금융업 비즈니스 확대 가능성. 부동산 담보대출시 중보 평가 절약. 이미 홍콩 HSBC 등 주요 은행은 모기지 평가에 블록체인 기술을 도입해 감정평가사와 여신심사자간 정보공유를 확대. 부동산 경쟁은 신뢰성 높은 데이터 자산 확보와 ’금융화‘ 모델에 의존하는 만큼 ’스마트 계약‘은 새로운 부동산 비즈니스 모델의 핵심 인프라 전망.

 

부동산 가치의 투명성 확보로 부동산 금융업에서의 비즈니스 확대 가능성. 모기지 대출 위해 은행은 부동산 평가사에 자산 평가를 의뢰하고 그 결과로 심사하는데 동일 부동산을 중복 평가하는 경우가 많다. 그러나 블록체인 기술을 통해 정보를 공유하면 모기지 심사가 짧은 시간 내 완료.

 

이미 홍콩 소재 중국은행과 HSBC 등 주요 은행은 홍콩 모기지 평가에 블록체인 기술을 도입해 부동산 감정평가사와 은행 여신심사자간 정보 공유를 확대한 상태

 

궁극적으로 부동산 시장 경쟁은 신뢰할 만한 데이터 자산 확보와 ’금융화‘ 모델에 달려있는 만큼 ’스마트 계약‘은 새로운 부동산 비즈니스 모델의 핵심 인프라가 될 것. 국내에도 조만간 혁신적인 부동산 비즈니스 등장할 전망.

 

 

8. 블록체인의 한계 주장

블록체인의 한계 정리: ①기존 데이터베이스(DB)에 비해 덜 효율적 ②블록체인으로 금융거래에서의 중간 매개체가 사라지지 않는다. ③스마트 계약 분산 플랫폼인 이더리움(ethereum)은 내부자가 조작할 취약성 존재 ④한정적으로 특정되고 투명성 필요한 영역에서만 활용 ⑤암호화폐는 결국 버블 붕괴 전망.

월가를 대표하는 루비니 루비니매크로어소시에이츠 회장은 프로젝트 신디케이트 웹사이트에 게재한 칼럼(2018.03.06.)에서 암호화폐의 기반 기술이 되는 블록체인이 역대 가장 과대평가된 기술중 하나라고 주장. 이 칼럼은 애덤스미스연구소 프레스턴 번 펠로우와 공동으로 작성.

많은 사람들이 블록체인 어플리케이션에 대해 혼동하고 있다면서, 블록체인은 기존 데이터베이스(DB)에 비해 덜 효율적”이라고 지적. 누가 블록체인상에서 무엇인가를 구동한다는 것은 이는 많은 다른 기기들에서 복제된 소프트웨어 어플리케이션 중 하나를 구동하고 있다는 의미.

블록체인은 모든 거래가 암호학적으로 검증되도록 요구하고 있기 때문에 이는 전통적인 거래절차에 비해 더 느릴 때가 많다. 이 때문에 블록체인 기술로 인해 금융거래에서의 중간 매개체가 사라지는 일은 일어나지 않을 것.

증권화 같은 금융부문 블록체인 경우, 예기치 못한 상황이 발생하면 필연적으로 재량권 행사를 요구하는 상황이 발생하기에 결국 중재 역할 하는 제3자가 필요. 이는 중재기관을 배제한 탈(脫)중앙화라는 블록체인의 고유한 본질에 위반.

스마트 계약에 적용하는 분산 플랫폼인 이더리움(ethereum)은 영향력있는 내부자가 조작가능 취약성이 있다. 국제적으로 은행과 디지털 자산을 연계하여 송금하는 리플(ripple) 기술도 은행들이 사용하고 있는 기존 스위프트(SWIFT) 시스템을 대체할 수 없을 것. 그래서 블록체인은 인터넷에서 HTML(Hyper Text Markup Language. 가장 단순한 형태의 웹 언어)처럼 새로운 보편적인 프로토콜에 되진 못할 전망.

다만 블록체인은 특정하고도 잘 정의된 영역에서, 속도보다는 투명성을 더 필요로 하는 영역에서 제한적으로 활용될 전망. 자율주행차와 드론 같은 커뮤니케이션 영역에서 활용 예상.

암호화폐는 1840년대 철도 주식과 같아 결국 버블 붕괴 전망. 암호화폐 가치가 결국엔 제로에 근접하게 될 것이라는 비관적 전망.

 

Delco Realty Group. Co. Ltd. 2018